Refinancement hypothécaire avec mauvais crédit : quelles sont vos options?
Une cote de crédit faible, des retards de paiement, une proposition de consommateur ou une faillite ne signifient pas automatiquement que vous ne pouvez plus refinancer votre propriété.
En pratique, un mauvais dossier de crédit ne se résume jamais uniquement à un pointage.
Nous devons comprendre ce qui s’est passé, depuis combien de temps, votre niveau d’endettement, l’équité disponible dans votre propriété et surtout votre capacité actuelle à effectuer les paiements.
Selon la situation, un financement peut encore être possible auprès d’une banque traditionnelle, d’un prêteur alternatif ou, dans certains cas, d’un prêteur privé.
L’objectif est de trouver la solution la moins coûteuse disponible aujourd’hui, tout en établissant un plan permettant éventuellement de revenir vers du financement bancaire traditionnel.
À partir de quelle cote de crédit devient-il difficile d’obtenir une hypothèque?
Il n’existe pas une seule cote de crédit qui détermine automatiquement si un refinancement sera accepté ou refusé.
En pratique, sous environ 650, il peut commencer à être plus difficile d’obtenir certains financements hypothécaires traditionnels.
Mais la cote n’est qu’une partie du dossier.
Nous regardons également :
les retards de paiement;
le niveau d’endettement;
l’utilisation des cartes et marges;
les faillites ou propositions de consommateur;
les reprises ou rétrocessions de véhicules;
le nombre de demandes récentes de crédit;
les revenus;
l’équité disponible dans la propriété;
l’historique général du client.
Deux personnes ayant exactement la même cote de crédit peuvent donc avoir accès à des solutions complètement différentes.
Un pointage de 620 accompagné d’un événement ponctuel qui est maintenant réglé ne raconte pas nécessairement la même histoire qu’un pointage de 620 accompagné de retards récurrents et d’un endettement qui continue d’augmenter.
Est-ce qu’un retard de paiement empêche d’obtenir un refinancement
Pas nécessairement. Un ou deux retards sur une carte de crédit ou un compte de télécommunication peuvent parfois être expliqués relativement facilement. Ce qui devient plus problématique est la répétition des retards dans le temps.
Prenons deux situations.
Situation A — Une période difficile
Un client a toujours bien payé ses obligations, mais a connu plusieurs retards pendant une période précise à la suite d’une perte d’emploi, d’une séparation ou d’un autre événement important. Sa situation est maintenant stabilisée et les paiements sont de nouveau effectués normalement.
Situation B — Des retards récurrents
Un autre client présente régulièrement de petits retards depuis plusieurs années, sans événement précis permettant d’expliquer cette tendance. Même si les retards individuels peuvent sembler moins importants, l’habitude de paiement peut être plus préoccupante pour le prêteur.
Le contexte est donc important. Notre travail consiste notamment à comprendre ce qui s’est passé et, lorsque c’est justifié, à présenter l’histoire complète du dossier au prêteur plutôt que de laisser uniquement le bureau de crédit raconter l’histoire.
Est-ce que beaucoup d’équité peut compenser un mauvais crédit?
Avoir beaucoup d’équité dans votre propriété peut certainement aider.
Un propriétaire qui demande un financement représentant seulement 50 % ou 60 % de la valeur de sa propriété représente généralement un risque différent d’un propriétaire qui souhaite refinancer jusqu’à la limite maximale permise de 80%.
Un ratio prêt-valeur (RPV) inférieur à environ 65 % peut notamment ouvrir certaines possibilités qui ne seraient pas disponibles avec un ratio plus élevé.
Cependant, l’équité ne règle pas tout. Une banque ne souhaite pas reprendre votre propriété pour récupérer son argent. Une reprise immobilière mobilise des ressources, entraîne des coûts et comporte des risques. Le prêteur veut d’abord être convaincu que vous serez capable d’effectuer vos paiements.
Un faible ratio prêt-valeur peut donc réduire le risque du dossier, mais il ne remplace pas des revenus suffisants et une capacité raisonnable à supporter le financement.
Pour comprendre les règles générales, les limites de financement et le fonctionnement de l'équité, consultez notre guide sur le refinancement hypothécaire.
Refusé par votre banque? Le dossier n’est pas nécessairement terminé
Un refus d’une institution financière ne signifie pas automatiquement que toutes les banques refuseront votre dossier. Les prêteurs n’utilisent pas tous exactement les mêmes critères.
Selon l’institution, il peut notamment y avoir des différences dans :
les ratios d’endettement permis;
la façon de calculer certains revenus;
le traitement de certaines dettes;
l’analyse du dossier de crédit;
les documents exigés;
les propriétés acceptées;
certaines exceptions disponibles.
Un dossier qui ne respecte pas les politiques de la banque X peut donc parfois respecter celles de la banque Y. C’est pourquoi un refus bancaire ne devrait pas nécessairement être considéré comme une décision finale sur votre capacité à obtenir du financement. Avant de se tourner vers du financement plus coûteux, il est pertinent de vérifier via votre courtier hypothécaire si une autre institution financière peut accepter le dossier.
Banque, prêteur alternatif ou prêteur privé : quelle différence?
Lorsqu’un dossier de crédit est plus difficile, nous cherchons généralement à utiliser la solution la moins coûteuse qui peut réellement accepter le dossier.
Banque ou prêteur traditionnel
Lorsque le dossier respecte encore les critères d’un prêteur traditionnel, cette option est privilégiée. Même avec un crédit imparfait, il peut être possible de trouver une institution dont les politiques correspondent mieux au dossier.
Prêteur alternatif
Lorsque le dossier ne répond plus aux critères traditionnels, un prêteur alternatif peut offrir davantage de flexibilité. Il existe notamment des programmes adaptés à certaines situations de crédit plus difficiles, aux propositions de consommateur ou à certains profils qui sortent des normes bancaires traditionnelles. Le prêteur alternatif analyse toutefois toujours la capacité du client à rembourser le financement.
Les ratios prêt-valeur permis peuvent également être plus restrictifs. Dans certains dossiers, les solutions intéressantes se situent entre 65 -80% de la valeur de la propriété, et les secteurs géographiques desservis peuvent être plus limités.
Prêteur privé
Le financement privé peut devenir nécessaire lorsqu’aucun financement traditionnel ou alternatif ne fonctionne. Contrairement au financement alternatif, certains prêteurs privés peuvent accorder beaucoup plus d’importance à la valeur et à l’équité de la propriété qu’aux revenus traditionnellement qualifiables. Cette flexibilité vient toutefois avec un coût plus élevé. Le financement privé devrait donc souvent être considéré comme une solution temporaire accompagnée d’un plan de sortie.
Peut-on refinancer pendant une proposition de consommateur?
Dans certaines situations, oui. Il n’est pas toujours nécessaire d’attendre plusieurs années ou même d’attendre la fin prévue de la proposition avant d’envisager un refinancement.
Certains prêteurs alternatifs peuvent permettre d’utiliser l’équité disponible dans la propriété pour rembourser complètement une proposition de consommateur encore active, lorsque le dossier respecte leurs critères.
Pourquoi vouloir la rembourser plus rapidement? Parce que la libération de la proposition permet de commencer plus tôt la reconstruction du dossier de crédit en vue d’un retour éventuel vers les prêteurs traditionnels.
Après une proposition de consommateur, plusieurs prêteurs bancaires voudront voir une période de crédit rétabli avant d’accepter un nouveau dossier. Selon le prêteur et la situation, cette période peut notamment être d’environ deux ans après la libération, accompagnée d’un nouvel historique de crédit satisfaisant.
La stratégie peut donc être : Refinancement alternatif → Remboursement complet de la proposition → Reconstruction du crédit → Retour éventuel vers un prêteur traditionnel
Il ne s’agit toutefois pas d’une règle universelle : les exigences varient d’un prêteur à l’autre.
Comment reconstruire son crédit après une proposition ou une faillite?
Une fois la situation financière stabilisée, l’objectif est de démontrer progressivement que vous êtes capable de gérer du crédit de façon responsable.
Après une proposition de consommateur ou une faillite, il peut être nécessaire de commencer avec des produits de crédit plus accessibles.
Certaines cartes offertes notamment par Capital One ou Canadian Tire peuvent, selon l’admissibilité du client, permettre de recommencer à établir un historique de crédit très tôt dans le processus.
L’objectif est ensuite de :
maintenir ces comptes en règle;
toujours effectuer les paiements à temps;
éviter de recréer un niveau d’endettement élevé;
établir progressivement un nouvel historique positif;
éventuellement demander un produit de crédit auprès de votre institution financière principale;
développer avec le temps plusieurs références de crédit bien gérées.
Le facteur le plus important demeure simple : ne manquer aucun paiement.
La reconstruction du crédit prend du temps. Il n’existe pas de méthode permettant d’effacer instantanément un historique négatif légitime. L’objectif est plutôt de créer suffisamment de nouvelles informations positives pour démontrer aux futurs prêteurs que la situation financière a changé.
Pourquoi attendre peut réduire vos options de refinancement
Lorsqu’un propriétaire commence à avoir de la difficulté à gérer ses dettes, son premier réflexe est parfois d’attendre quelques mois en espérant améliorer lui-même la situation. Si vous êtes réellement capable de réduire vos dettes, cela peut évidemment être positif.
Le problème apparaît lorsque les dettes continuent plutôt d’augmenter.
Avec le temps :
les cartes se rapprochent de leurs limites;
les marges augmentent;
les paiements deviennent plus difficiles;
des retards commencent à apparaître;
la cote de crédit diminue;
les options de financement se réduisent.
Un dossier qui aurait pu être financé aujourd’hui auprès d’un prêteur traditionnel pourrait éventuellement nécessiter du financement alternatif ou privé si la situation continue de se détériorer.
Si vous réalisez que malgré vos efforts vous n’arrivez plus à réduire votre endettement par vous-même, il peut être préférable d’analyser vos options avant que la situation devienne urgente. Plus nous intervenons tôt, plus nous avons généralement de possibilités à comparer.
Est-ce qu’un prêteur alternatif coûte beaucoup plus cher?
Le financement alternatif est plus coûteux que le financement bancaire traditionnel, mais l’écart est parfois moins important que les clients l’imaginent.
Selon le dossier et le prêteur, on peut notamment retrouver :
un taux d’intérêt supérieur au financement bancaire;
des frais de prêteur;
des frais d’évaluation;
des frais de notaire;
une assurance-titre dans certaines transactions;
d’autres frais liés à la structure du financement.
Dans certains dossiers, les frais du prêteur alternatif peuvent se situer autour de 1,5 % à 2 % du montant financé, tandis que le taux peut être environ 1 point de pourcentage supérieur à certaines solutions bancaires.
Ces chiffres varient toutefois considérablement selon le prêteur, le dossier, la propriété et les conditions du marché.
Pour mettre ces frais en perspective, une prime d’assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou CG) lors d’un achat avec une faible mise de fonds peut elle-même atteindre 4 % du montant du prêt selon le ratio prêt-valeur. Cela ne signifie évidemment pas qu’un financement alternatif est bon marché. Cela signifie qu’il faut analyser le coût de la solution par rapport au problème qu’elle permet de régler.
Payer davantage pendant une période limitée peut parfois être préférable à continuer de supporter des dettes à taux élevé, accumuler des retards et détériorer davantage son dossier de crédit.
Un prêteur alternatif devrait souvent venir avec un plan de sortie
Lorsque nous plaçons un client auprès d’un prêteur alternatif, l’objectif n’est généralement pas d’y rester indéfiniment.
Nous essayons plutôt de déterminer dès le départ :
Pourquoi le dossier ne passe-t-il pas auprès d’une banque aujourd’hui?
Puis :
Qu’est-ce qui doit changer pour qu’il puisse y retourner?
Le plan peut notamment prévoir :
rembourser une proposition de consommateur;
réduire certaines dettes;
reconstruire le crédit;
établir de nouvelles références de crédit;
maintenir tous les paiements à temps;
stabiliser les revenus;
laisser suffisamment de temps au nouvel historique de crédit pour s’établir.
Le client peut alors passer une période déterminée auprès du prêteur alternatif avant de refaire une demande auprès d’un prêteur traditionnel.
Le financement alternatif devient ainsi une étape dans un plan de redressement, plutôt qu’une destination permanente.
Peut-on profiter du refinancement pour consolider ses dettes?
Oui. Un refinancement avec mauvais crédit est souvent envisagé parce que les cartes, marges ou autres dettes sont devenues difficiles à gérer.
Lorsque l’équité et la qualification le permettent, le nouveau financement peut notamment servir à rembourser certaines de ces obligations.
Cela peut :
réduire les paiements mensuels;
éliminer certaines dettes à taux élevé;
améliorer les ratios d’endettement;
simplifier les finances;
permettre de recommencer à reconstruire le crédit.
Il faut toutefois éviter que la consolidation serve simplement à remettre les cartes à zéro avant de recommencer à les utiliser. Une consolidation règle les dettes existantes. Elle ne corrige pas automatiquement les habitudes ou les événements qui ont créé l’endettement.
FAQ
Quelle cote de crédit faut-il pour refinancer une maison?
Il n’existe pas de cote de crédit minimale universelle pour obtenir un refinancement. Chaque dossier est analysé selon plusieurs facteurs, notamment les revenus, l’endettement, l’équité disponible, les retards de paiement et l’historique de crédit. Cela dit, lorsque la cote se situe sous environ 650, il est possible que les options auprès des prêteurs traditionnels soient plus limitées et que le dossier doive plutôt être orienté vers un prêteur alternatif.
Puis-je refinancer avec une cote de crédit de 600?
Possiblement. Il n’y a pas de cote minimale automatique qui empêche un refinancement. Les revenus, l’équité, les retards, l’endettement et l’historique global doivent être analysés. Avec une cote de 600, le dossier pourrait toutefois être plus difficile à placer auprès d’une banque traditionnelle et pourrait nécessiter une solution auprès d’un prêteur alternatif ou privé, selon la situation.
Puis-je refinancer si ma banque m’a refusé?
Oui, potentiellement. Les institutions financières n’utilisent pas toutes les mêmes règles de qualification. Un refus auprès d’une banque ne signifie donc pas automatiquement que tous les prêteurs refuseront le dossier.
Puis-je refinancer pendant une proposition de consommateur?
Dans certaines situations, oui. Certains prêteurs alternatifs peuvent permettre un refinancement servant à rembourser complètement une proposition encore active, sous réserve de leurs critères.
Dois-je attendre que ma proposition disparaisse de mon dossier de crédit?
Pas nécessairement pour analyser vos options. Le financement disponible dépendra toutefois du prêteur et de l’ensemble de votre situation. Une proposition demeure généralement au dossier jusqu’à trois ans après son remboursement complet ou six ans après sa signature, selon la première éventualité.
Est-ce que beaucoup d’équité peut compenser un mauvais crédit?
Un faible ratio prêt-valeur peut aider puisqu’il réduit certains risques pour le prêteur. Il ne remplace toutefois pas automatiquement la capacité à effectuer les paiements.
Quelle est la différence entre un prêteur alternatif et un prêteur privé?
Un prêteur alternatif offre généralement davantage de flexibilité qu'une banque traditionnelle, mais continue d’analyser notamment les revenus et la capacité de remboursement. Un prêteur privé peut être beaucoup plus axé sur la valeur et l’équité de la propriété, à un coût supérieur.
Combien de temps faut-il rester avec un prêteur alternatif?
Cela dépend du problème à corriger. Dans plusieurs dossiers, une stratégie peut être établie sur environ un à deux ans avant de tenter un retour vers un prêteur traditionnel. Ce délai n’est toutefois pas garanti.
Est-ce que plusieurs demandes de crédit peuvent nuire à mon dossier?
Oui. Une accumulation de demandes rapprochées peut être perçue négativement et peut également affecter la cote de crédit. Il est donc préférable d’éviter de multiplier inutilement les demandes.
Devrais-je attendre avant de refinancer si mon crédit est mauvais?
Si vous êtes capable de réduire vos dettes et d’améliorer votre situation par vous-même, attendre peut être pertinent. Si votre endettement continue plutôt d’augmenter et que votre crédit se détériore, attendre peut réduire les options disponibles.
Votre crédit est imparfait? Vérifions les options avant de conclure que le dossier est impossible.
Un mauvais crédit ne signifie pas automatiquement que vous devez vous tourner vers un prêteur privé. Nous analysons d’abord votre crédit, vos revenus, votre endettement, l’équité disponible et la propriété afin de déterminer quelles solutions sont réellement accessibles.
L’objectif est simple :
prêteur traditionnel si possible;
prêteur alternatif si nécessaire;
prêteur privé lorsque les autres solutions ne fonctionnent pas.
Et lorsqu’une solution temporaire est nécessaire, nous pouvons établir dès le départ un plan permettant éventuellement de revenir vers du financement traditionnel.