Hypothèque pour travailleur autonome : comment faire reconnaître vos revenus?
Être travailleur autonome ne vous empêche pas d’obtenir une hypothèque. Le défi est souvent ailleurs : démontrer correctement votre véritable capacité financière.
Salaire, dividendes, revenus d’entreprise, dépenses déduites, bénéfices conservés dans une société : selon votre structure, le revenu utilisé par une institution financière peut être très différent de ce que votre entreprise génère réellement.
Nous analysons votre situation afin de déterminer quelle méthode de qualification et quel prêteur correspondent le mieux à votre profil.
Pourquoi le financement est-il différent pour un travailleur autonome?
Pour un salarié, le revenu est généralement relativement simple à démontrer. Pour un travailleur autonome, il faut comprendre la structure derrière le revenu.
Vous pourriez exploiter une entreprise individuelle, être incorporé, vous verser un salaire, des dividendes ou conserver une partie importante des profits dans votre société.
Deux entrepreneurs dont les entreprises génèrent exactement le même bénéfice peuvent donc présenter des revenus personnels très différents sur papier. C’est pourquoi nous ne regardons pas uniquement votre salaire ou votre avis de cotisation : nous cherchons la méthode de qualification appropriée à votre situation.
Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt?
La méthode traditionnelle consiste généralement à analyser les revenus déclarés au cours des 2 dernières années.
Selon votre structure, les documents peuvent notamment inclure :
vos déclarations de revenus personnelles;
vos avis de cotisation;
vos états financiers;
vos déclarations d’entreprise;
vos statuts ou preuves d’incorporation.
Selon votre structure d’entreprise, le revenu utilisé peut varier
Pour un travailleur autonome non incorporé (entreprise individuelle), les institutions financières utilisent généralement le revenu net, soit le revenu après déduction des dépenses d’entreprise.
Pour une société incorporée (INC), le revenu considéré correspond habituellement au total des sommes versées au propriétaire, soit le salaire et/ou les dividendes déclarés personnellement.
Ajustements possibles du revenu
Dans certains cas, notamment pour les travailleurs autonomes non incorporés, certaines institutions peuvent appliquer une majoration du revenu net (par exemple jusqu’à 15 %) afin de tenir compte de certaines dépenses d’entreprise non récurrentes ou d’éléments comptables spécifiques.
Il est toutefois important de comprendre que le revenu déclaré personnellement n’est pas toujours la seule méthode disponible.
Travailleur autonome incorporé : peut-on utiliser les bénéfices non répartis?
Un propriétaire d’entreprise incorporée peut choisir de ne pas se verser personnellement tous les profits générés par sa société.
Par exemple, votre entreprise pourrait générer 200 000 $ de bénéfices, alors que vous choisissez de vous verser seulement 100 000 $ en salaire ou en dividendes.Les sommes restantes peuvent demeurer dans l’entreprise sous forme de bénéfices non répartis.
Dans certains cas, notamment en financement conventionnel (mise de fonds de plus de 20 %), certaines institutions financières peuvent considérer une portion des bénéfices non répartis dans le calcul du revenu admissible.
En pratique, il est souvent possible de retenir environ 40 % à 60 % de la moyenne des bénéfices non répartis des deux dernières années, à condition qu’il n’y ait aucune perte durant ces années et que la performance de l’entreprise soit stable.
Certaines institutions financières peuvent analyser les états financiers de l’entreprise et considérer une partie du revenu conservé dans la société pour établir votre capacité d’emprunt. La logique est simple : si vous contrôlez l’entreprise et que sa situation financière le permet, vous auriez potentiellement pu vous verser une partie de ces sommes personnellement.
Cette méthode dépend toutefois du prêteur, de votre pourcentage de participation, de la santé financière de l’entreprise et de la stabilité des bénéfices.
Pour un entrepreneur incorporé, analyser uniquement le revenu personnel peut donc sous-estimer considérablement sa véritable capacité financière.
Vous déduisez beaucoup de dépenses? Votre revenu fiscal ne raconte pas toujours toute l’histoire
L’un des avantages du travail autonome est la possibilité de déduire certaines dépenses d’entreprise admissibles.
Le résultat : votre revenu imposable peut être beaucoup plus faible que les revenus réellement générés par votre activité.
Certaines méthodes de qualification permettent de tenir compte de cette réalité.
Selon votre structure et le programme utilisé, certaines dépenses peuvent être rajoutées au revenu ou une majoration du revenu déclaré peut être permise afin d’obtenir une représentation plus juste de votre capacité financière. Nous devons donc analyser vos déclarations et la nature de vos dépenses plutôt que de regarder uniquement le chiffre final de votre revenu imposable.
Et si votre revenu déclaré est trop faible pour vous qualifier?
Certains programmes destinés aux travailleurs autonomes permettent d’utiliser une approche différente du calcul traditionnel basé uniquement sur le revenu imposable.
Le revenu utilisé pour la qualification doit alors être raisonnable et cohérent avec votre entreprise, votre secteur d’activité, son ancienneté, son chiffre d’affaires et votre situation financière.
Ces programmes peuvent être particulièrement intéressants pour les entrepreneurs qui déclarent plusieurs dépenses légitimes et dont le revenu fiscal sous-estime leur capacité réelle. Les critères sont toutefois plus spécifiques et peuvent notamment toucher la mise de fonds, le crédit, l’ancienneté de l’entreprise et le type de propriété.
Ce n’est donc pas simplement une question de choisir le revenu que l’on souhaite déclarer : le montant doit pouvoir être justifié par la réalité de l’entreprise.
Travailleur autonome depuis moins de 2 ans : est-il possible d’obtenir une hypothèque?
Oui, dans certaines situations.
La règle des deux années d’historique est souvent utilisée pour démontrer la stabilité des revenus d’un travailleur autonome, mais elle n’est pas absolue dans tous les dossiers. Certains prêteurs et programmes peuvent considérer un entrepreneur ayant moins de deux ans d’activité lorsque son parcours permet de démontrer une continuité logique.
Par exemple, une personne qui était auparavant électricien salarié et qui devient électricien à son compte présente une situation très différente d’une personne qui démarre une entreprise dans un domaine complètement nouveau.
L’expérience antérieure dans le même secteur, la formation, les contrats signés, les revenus prévisibles, les liquidités disponibles et la qualité du crédit peuvent notamment être considérés.
Moins de deux ans comme travailleur autonome ne signifie donc pas automatiquement qu’il faut attendre deux ans avant d’acheter.
Exemple : 100 000 $ de revenu personnel ne signifie pas nécessairement 100 000 $ de revenu admissible
Prenons un entrepreneur incorporé qui se verse 100 000 $ par année, mais dont l’entreprise génère des bénéfices significativement plus élevés et conserve une partie de ceux-ci dans la société.
Une institution financière ne calculera pas toujours le revenu de la même façon. Selon ses politiques internes, elle pourrait :
se limiter strictement au revenu personnel déclaré;
ou analyser les états financiers de l’entreprise pour reconnaître une portion plus large des revenus générés.
Ainsi, une banque peut considérer uniquement les 100 000 $ versés personnellement, tandis qu’une autre peut inclure une partie des bénéfices de l’entreprise dans son analyse. Le résultat peut donc être une capacité d’emprunt très différente avec exactement le même entrepreneur et la même entreprise.
C’est précisément pour cette raison que le rôle du courtier est essentiel : il permet de bien comprendre la situation du client et de le diriger vers l’institution financière dont la méthode de calcul correspond le mieux à son profil.
Quels documents faut-il préparer?
Les documents nécessaires dépendent de votre structure d’entreprise et de la méthode utilisée pour qualifier vos revenus.
Nous pouvons notamment avoir besoin de :
vos déclarations de revenus personnelles (T1 Général ou rapport d’impôt);
vos avis de cotisation fédéral et provincial;
vos états financiers d’entreprise;
certains relevés de comptes d’entreprise;
certains contrats ou preuves de revenus.
Nous déterminons les documents réellement nécessaires après avoir compris votre structure, plutôt que de vous demander inutilement une liste interminable.
Vous prévoyez acheter dans 1 ou 2 ans? Planifiez vos revenus maintenant
Pour un entrepreneur, les décisions fiscales prises aujourd’hui peuvent influencer sa capacité d’emprunt future.
Se verser moins de revenus personnellement peut être avantageux fiscalement dans certaines situations, mais cela peut aussi réduire le revenu reconnu par certains prêteurs. À l’inverse, se verser inutilement beaucoup plus de revenus simplement pour obtenir une hypothèque n’est pas toujours la meilleure solution.
Si vous prévoyez acheter une propriété dans les prochaines années, nous pouvons analyser votre structure avant la transaction afin que vous puissiez discuter avec votre comptable des différentes options disponibles.
L’objectif n’est pas de modifier artificiellement vos revenus, mais d’éviter de découvrir trop tard que votre stratégie fiscale et votre projet immobilier ne travaillent pas dans la même direction.
Combien pouvez-vous emprunter comme travailleur autonome?
Une fois le revenu admissible déterminé, les prêteurs analysent également vos dettes, votre mise de fonds, les taxes de la propriété et les autres coûts liés à l’achat.
Le revenu utilisé n’est donc qu’une partie du calcul.
Consultez notre guide sur la capacité d’emprunt pour comprendre comment les institutions financières déterminent le montant maximal que vous pouvez financer.
FAQ
Faut-il absolument avoir 2 ans comme travailleur autonome pour obtenir une hypothèque?
Non. Deux années d’historique facilitent généralement la qualification, mais certains dossiers de moins de deux ans peuvent être acceptés, notamment lorsque l’expérience antérieure, la formation et les revenus permettent de démontrer une continuité et une stabilité.
Une banque peut-elle utiliser les bénéfices non répartis de mon entreprise?
Certaines institutions peuvent considérer des revenus conservés dans une société lorsqu’elles analysent un propriétaire d’entreprise incorporée. Les critères varient selon le prêteur, votre participation dans l’entreprise et sa situation financière.
Je me verse un petit salaire. Est-ce que cela limite automatiquement ma capacité?
Pas nécessairement. Selon votre structure, certains prêteurs peuvent analyser davantage que votre revenu personnel, notamment les états financiers et les revenus générés par votre entreprise.
Je déduis beaucoup de dépenses. Puis-je quand même obtenir une bonne capacité d’emprunt?
Possiblement. Certains programmes permettent une majoration du revenu ou le rajout de certaines dépenses admissibles. D’autres permettent d’établir un revenu raisonnable en fonction de la réalité de l’entreprise.
Est-ce plus difficile d’obtenir une hypothèque lorsqu’on est incorporé?
Pas nécessairement. L’analyse est simplement différente. L’incorporation peut même offrir davantage d’information financière permettant à certains prêteurs d’évaluer la capacité réelle de l’entreprise et de son propriétaire.
Je prévois acheter dans un an. Quand devrais-je faire analyser mon dossier?
Le plus tôt possible. Une analyse avant votre prochaine année fiscale peut être particulièrement utile puisqu’elle vous permet de comprendre comment vos décisions de rémunération pourraient influencer votre future capacité d’emprunt.
Travailleur autonome? Faites analyser votre véritable capacité d'achat
Votre revenu personnel ne représente pas toujours toute votre réalité financière.
Nous pouvons analyser votre structure d'entreprise, vos revenus et votre mise de fonds afin d'identifier les méthodes de qualification et les prêteurs les mieux adaptés à votre situation.