Pour déterminer si les intérêts sur une somme empruntée peuvent être déductibles, il faut généralement être en mesure de démontrer à quoi l’argent a réellement servi. Le fait que la dette soit garantie par votre résidence ou qu’elle provienne d’une marge hypothécaire ne suffit pas, à lui seul, à rendre les intérêts déductibles.

Dans une Manœuvre Smith, il est donc essentiel de conserver une traçabilité claire entre :

la somme empruntée → le compte dans lequel elle est déposée → le transfert effectué → l’investissement ou le projet financé.

Cette logique devient encore plus importante lorsque la marge de crédit sert à financer plusieurs types de projets. Par exemple, une même structure peut être utilisée pour financer :

• des placements dans un compte non enregistré;

• l’achat de titres ou de fonds d’investissement;

• une mise de fonds ou des dépenses liées à un immeuble locatif;

• des rénovations ou des travaux visant à générer un revenu de location;

• des frais professionnels ou d’autres dépenses directement liées à une activité génératrice de revenus;

• des dépenses personnelles, comme des rénovations de la résidence principale, un véhicule, des vacances ou des achats courants.

Ces utilisations ne devraient pas être confondues. Une somme empruntée pour acheter des placements ne devrait pas être mélangée avec une somme utilisée pour financer un immeuble locatif, et encore moins avec une dépense personnelle. Chaque projet peut avoir une utilisation fiscale différente, des flux de trésorerie différents et un traitement comptable distinct.

Segmenter la marge selon les projets

Lorsque plusieurs projets sont financés à partir d’une marge hypothécaire, il peut être pertinent de créer des sous-comptes, des tranches ou des comptes distincts pour chaque utilisation importante.

Par exemple, une structure pourrait prévoir :

• une tranche dédiée aux placements;

• une tranche dédiée à un immeuble locatif;

• une tranche réservée à un autre projet générateur de revenus;

• une portion distincte pour les dépenses personnelles.

Cette segmentation permet de savoir plus facilement :

• combien a été emprunté pour chaque projet;

• quels intérêts se rapportent à chaque utilisation;

• quels remboursements doivent être attribués à quelle dette;

• quel rendement ou quel revenu est associé à chaque somme empruntée;

• quelle portion de la dette pourrait potentiellement être admissible à une déduction;

• quelle portion demeure strictement personnelle et ne devrait pas être incluse dans un calcul fiscal.

Elle facilite également le suivi lorsque les projets évoluent différemment. Un immeuble locatif peut générer des revenus de location et des dépenses d’exploitation, tandis qu’un portefeuille de placements peut produire des intérêts, des dividendes ou des gains en capital. Les deux projets ne devraient pas nécessairement être suivis de la même façon, même s’ils sont financés par la même marge hypothécaire.

Pourquoi éviter de mélanger les utilisations?

Mélanger les fonds destinés à différents projets peut rendre l’analyse beaucoup plus complexe. Par exemple, si une même tranche de marge sert à acheter des placements, à payer des rénovations locatives et à financer des dépenses personnelles, il peut devenir difficile de déterminer précisément quelle portion des intérêts se rapporte à chaque utilisation.

Les remboursements peuvent également devenir plus difficiles à suivre. Lorsqu’un compte contient plusieurs utilisations et que des dépôts ou des remboursements y sont effectués, il peut être nécessaire de reconstituer l’historique complet des transactions pour déterminer la composition de la dette restante. À l’inverse, une structure bien organisée permet de conserver une documentation plus claire et de réduire les ambiguïtés.

Exemple de segmentation

Supposons qu’une marge hypothécaire permette d’emprunter 150 000 $.

Une structure pourrait être organisée de la façon suivante :

• 50 000 $ pour un portefeuille de placements non enregistré;

• 75 000 $ pour des travaux et dépenses liés à un immeuble locatif;

• 25 000 $ pour des dépenses personnelles.

Dans cet exemple, chaque portion devrait idéalement être suivie séparément. Les intérêts liés aux placements et à l’immeuble locatif pourraient être analysés selon les règles fiscales applicables à leur utilisation respective. Les intérêts liés aux dépenses personnelles ne devraient généralement pas être traités de la même façon.

L’objectif n’est pas de présumer que toutes les sommes empruntées pour investir donnent automatiquement droit à une déduction. Il faut plutôt être capable de démontrer l’utilisation réelle des fonds et de respecter les conditions fiscales applicables à cette utilisation.

La structure bancaire ne remplace pas le suivi

Une marge hypothécaire bien structurée peut faciliter la gestion, mais elle ne remplace pas une bonne discipline financière.

Il demeure important de :

• conserver les relevés de marge et les confirmations de transactions;

• documenter les transferts vers les comptes de placement ou les comptes liés à l’immeuble locatif;

• éviter d’utiliser une tranche destinée à l’investissement pour payer des dépenses personnelles;

• conserver les factures et les pièces justificatives liées aux projets;

• noter la date, le montant et l’objectif de chaque emprunt;

• consulter un fiscaliste lorsque plusieurs utilisations sont combinées.

La structure idéale dépend donc non seulement du prêteur, mais aussi de la façon dont les fonds seront réellement utilisés et suivis au quotidien.

Une bonne structure hypothécaire ne sert pas uniquement à rendre du crédit disponible. Elle peut également faciliter la séparation entre les placements, les immeubles locatifs, les autres projets générateurs de revenus et les dépenses personnelles, tout en rendant le suivi de la dette plus clair et plus rigoureux.