Consolidation de dettes avec votre hypothèque
Cartes de crédit, marges personnelles, prêts et paiements qui s’accumulent peuvent rapidement représenter plusieurs milliers de dollars par mois.
Si vous êtes propriétaire et avez accumulé suffisamment d’équité, un refinancement hypothécaire peut permettre de consolider certaines de ces dettes et de réduire considérablement vos obligations mensuelles.
Mais une consolidation ne devrait pas simplement servir à remettre les compteurs à zéro.
Notre rôle est d’analyser votre endettement, votre hypothèque et votre situation financière afin de déterminer si une restructuration peut réellement améliorer votre situation à long terme.
Comment fonctionne une consolidation de dettes avec l’hypothèque?
Une consolidation de dettes consiste à utiliser une partie de l’équité accumulée dans votre propriété pour rembourser certaines dettes personnelles.
Dans un refinancement hypothécaire conventionnel, il est généralement possible d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, sous réserve de votre capacité à vous qualifier pour le montant demandé et des critères du prêteur.
Prenons une propriété évaluée à 700 000 $. 80 % de sa valeur représente : 700 000 $ × 80 % = 560 000 $
Si votre hypothèque actuelle est de 400 000 $, vous pourriez théoriquement disposer d’un maximum de 160 000 $ d’équité accessible
Cette somme pourrait notamment servir à rembourser des cartes de crédit, marges personnelles, prêts ou autres dettes.
Toutefois, le montant maximal que vous pourrez réellement obtenir dépendra non seulement de la valeur de votre propriété et de l’équité disponible, mais aussi de votre capacité à vous qualifier pour la nouvelle dette. Le prêteur tiendra notamment compte de vos revenus, de vos paiements actuels, de votre niveau d’endettement et de votre dossier de crédit.
Avoir suffisamment d’équité ne garantit donc pas automatiquement l’accès au montant maximal de refinancement.
Comment une consolidation peut-elle réduire vos paiements mensuels?
Les cartes de crédit et marges personnelles peuvent entraîner des paiements mensuels importants, particulièrement lorsque les soldes deviennent élevés.
Pour comprendre l’impact sur votre budget et votre qualification hypothécaire, il faut comparer les paiements minimums actuels avec le paiement qui résulterait d’une consolidation dans un prêt hypothécaire.
Cartes de crédit
Pour une carte de crédit, le paiement minimum correspond généralement à un pourcentage du solde, auquel peuvent s’ajouter les intérêts, les frais et certains montants exigibles. Le calcul exact varie selon l’institution financière et le contrat de carte.
Au Québec, le paiement minimum doit généralement représenter au moins 5 % du solde pour les cartes assujetties aux règles applicables.
Par exemple, sur un solde de 30 000 $, le paiement minimum pourrait donc être d’environ 30 000 $ × 5 % = 1 500 $ par mois
Le montant exact peut toutefois varier selon l’émetteur de la carte, les intérêts, les frais et les nouvelles transactions.
Marges de crédit personnelles
Pour une marge de crédit personnelle, le paiement minimum est souvent calculé en fonction des intérêts accumulés, des frais applicables et parfois d’un pourcentage du capital emprunté.
Par exemple, une marge de 40 000 $ à un taux de 10 % pourrait générer environ 40 000 $ × 10 % ÷ 12 = 333 $ d’intérêts par mois
Si le contrat exige uniquement le paiement des intérêts, le paiement minimum pourrait donc être d’environ 333 $ par mois, sans réduire réellement le capital. Le calcul exact dépend toutefois du contrat de marge et du prêteur.
Exemple de dettes
Supposons que vous avez :
30 000 $ de cartes de crédit
40 000 $ sur une marge personnelle
20 000 $ de prêt personnel
Vous avez donc 90 000 $ de dettes en plus de votre hypothèque.
Dans cet exemple, les paiements minimums pourraient déjà représenter environ 1 500 $ sur les cartes de crédit, 333 $ d’intérêts sur la marge, un paiement mensuel sur le prêt personnel.
Selon les conditions de vos dettes, vos obligations mensuelles pourraient donc facilement dépasser 2 000 $ par mois.
Que représente 90 000 $ dans un prêt hypothécaire?
Si les 90 000 $ sont consolidés dans un prêt hypothécaire à un taux annuel de 4,5 %, amorti sur 30 ans, le paiement correspondant serait d’environ 456 $ par mois
Ce calcul suppose un prêt amorti avec des paiements mensuels réguliers, sans inclure les taxes, les assurances, les frais de refinancement ou les autres coûts liés à la transaction.
La différence pourrait représenter plus de 1 500 $ par mois libérés dans le budget, selon le paiement réel du prêt personnel et les conditions exactes des dettes.
Il faut toutefois comprendre pourquoi le paiement diminue autant : la dette est généralement remboursée sur une période beaucoup plus longue. Une diminution du paiement mensuel ne signifie donc pas automatiquement que la dette coûte moins cher au total.
La stratégie doit être analysée en fonction du taux d’intérêt, de l’amortissement, du coût total du financement et de la capacité du client à éviter de recréer les dettes consolidées.
Quelles dettes devrait-on rembourser en priorité?
En consolidation de dettes, la qualification hypothécaire peut parfois être difficile. Il est donc important d’être stratégique dans le choix des dettes à rembourser, puisque certaines ont un poids plus important que d’autres dans les calculs du prêteur. Toutes les dettes n’ont pas le même impact sur votre capacité d’emprunt.
Cartes de crédit et marges personnelles
Pour les cartes de crédit et les marges personnelles, les prêteurs calculent généralement une obligation mensuelle en fonction du solde utilisé. Un remboursement partiel peut donc parfois réduire l’obligation retenue dans la qualification et améliorer votre capacité d’emprunt. Ces dettes portent également souvent des taux d’intérêt élevés, ce qui peut les rendre prioritaires dans une consolidation.
Prêts personnels et prêts automobiles
Pour un prêt personnel ou automobile, la situation est différente. Le prêteur considère le paiement mensuel prévu au contrat. Effectuer simplement un remboursement partiel ne réduit donc pas nécessairement le paiement utilisé dans la qualification. Pour éliminer cette obligation du calcul, il faut rembourser complètement le prêt.
Cette différence est importante lorsqu’un montant limité est disponible pour consolider vos dettes. Répartir les fonds entre plusieurs dettes n’est pas toujours la meilleure stratégie : selon les règles du prêteur, il peut être plus avantageux de rembourser complètement une dette afin d’éliminer son paiement mensuel du calcul. La façon dont les sommes sont réparties peut donc modifier considérablement le résultat de la qualification.
Rembourser 30 000 $ de dettes : où mettre l’argent?
Supposons qu’un propriétaire puisse retirer 30 000 $ de sa propriété, mais qu’il possède plusieurs dettes.
Il pourrait avoir :
Carte de crédit : 20 000 $
Marge personnelle : 25 000 $
Prêt automobile : 35 000 $
Il serait tentant de répartir les 30 000 $ également entre les trois dettes. Ce n’est toutefois pas nécessairement la meilleure stratégie. Avant de déterminer quelles dettes rembourser, nous jonglons généralement avec deux objectifs :
Prioriser les dettes qui portent les taux d’intérêt les plus élevés;
Réduire le plus possible les ratios d’endettement lorsque le dossier se qualifie difficilement.
Dans un dossier solide, il peut donc être logique de prioriser les cartes de crédit et les marges personnelles, puisqu’elles portent souvent des taux élevés. Mais lorsque la qualification est plus serrée, la meilleure stratégie peut être différente.
Prenons l’exemple d’un véhicule pour lequel il ne reste que 3 000 $ à rembourser, mais dont le paiement mensuel est de 750 $. Rembourser complètement ce prêt pourrait éliminer immédiatement le paiement mensuel de 750 $ du bilan.
À l’inverse, appliquer les mêmes 3 000 $ sur une carte de crédit réduirait généralement l’obligation mensuelle utilisée dans la qualification d’environ 150 $ par mois, selon un calcul de 5 % du solde: 3000 $ × 5 % = 150 $
Dans un dossier qui passe difficilement, rembourser complètement le prêt automobile pourrait donc avoir un impact beaucoup plus important sur les ratios, même si le taux d’intérêt de la carte est plus élevé.
Il faut également distinguer un remboursement partiel d’un remboursement complet.
Un remboursement partiel sur un prêt automobile peut réduire le solde, mais le paiement mensuel prévu au contrat pourrait demeurer exactement le même. Pour éliminer cette obligation du calcul, il faut généralement rembourser le prêt en totalité.
Avant une consolidation, nous analysons donc à la fois :
le taux d’intérêt de chaque dette;
le solde restant;
le paiement mensuel;
la possibilité de réduire l’obligation utilisée dans la qualification;
l’impact d’un remboursement complet ou partiel;
la solidité globale du dossier.
La stratégie consiste à trouver le meilleur équilibre entre réduire les intérêts élevés et améliorer les ratios d’endettement le plus possible.
Pourquoi le choix du prêteur est-il important?
Deux prêteurs peuvent analyser exactement le même dossier différemment.
Lorsqu’un refinancement sert à rembourser des dettes, plusieurs éléments peuvent changer d’une institution financière à l’autre.
Le solde utilisé pour la qualification
Certains prêteurs peuvent analyser les soldes apparaissant actuellement au bureau de crédit. D’autres peuvent demander des relevés récents ou utiliser une moyenne des soldes des trois derniers mois pour certaines dettes. Un client qui vient tout juste de réduire considérablement sa marge pourrait donc être avantagé chez un prêteur et pénalisé chez un autre.
Le ratio prêt-valeur
Le ratio prêt-valeur (RPV) accepté peut également varier d’un prêteur à l’autre. Même si le refinancement conventionnel est généralement limité à 80 % de la valeur de la propriété, certains prêteurs peuvent appliquer des critères différents selon le type de dossier, la propriété, les revenus, le crédit ou la structure du financement. Le montant maximal accessible peut donc varier selon le prêteur retenu.
Fermeture d’une ligne de crédit rotative
Un prêteur peut également accepter de rembourser une marge dans le cadre du refinancement, mais exiger ensuite que la marge soit fermée complètement. Un autre prêteur pourrait avoir une approche différente et laisser le client garder sa ligne de crédit.
Dettes remboursées avec le refinancement
Lorsque certaines dettes seront remboursées directement grâce au nouveau financement, elles peuvent être exclues des obligations futures utilisées dans la qualification lorsque le prêteur accepte la structure et que les conditions de remboursement sont respectées. Le choix du prêteur ne dépend donc pas uniquement du taux.
Ses règles de qualification, son ratio prêt-valeur maximal et ses exigences peuvent déterminer si la consolidation fonctionne ou non.
Une consolidation de dettes ne règle pas toujours le vrai problème
Une consolidation peut réduire énormément les paiements mensuels mais elle ne corrige pas automatiquement la cause de l’endettement.
L’endettement peut parfois être lié à un événement malheureux et imprévisible : une perte d’emploi, une séparation, une maladie, une dépense urgente ou une autre situation exceptionnelle. Ce genre d’événement peut arriver à n’importe qui et ne signifie pas nécessairement que le problème est chronique.
La difficulté apparaît surtout lorsque les dettes continuent de s’accumuler de façon répétée, même après une consolidation. Nous rencontrons parfois des propriétaires qui ont progressivement financé leur consommation grâce à l’augmentation de la valeur de leur propriété.
Les cartes et marges augmentent. La propriété prend de la valeur. On refinance. Les dettes sont remboursées.
Puis, quelques années plus tard, les cartes et les marges sont de nouveau utilisées.
Dans ce scénario, la hausse du marché immobilier devient indirectement une façon de financer un déficit budgétaire qui se répète. Le refinancement a alors servi de solution temporaire à un problème structurel. Avant de consolider, il est donc important de comprendre pourquoi les dettes se sont accumulées et de déterminer s’il s’agit d’un événement ponctuel ou d’une situation chronique.
Si les dépenses courantes dépassent continuellement les revenus disponibles, la consolidation peut donner un répit important, mais les habitudes ou la structure budgétaire doivent également être corrigées.
Sinon, le propriétaire risque de se retrouver quelques années plus tard avec une hypothèque plus élevée et de nouvelles dettes de consommation.
Pourquoi il vaut mieux agir avant que la situation se détériore
Une erreur fréquente consiste à attendre que la situation financière devienne urgente avant de demander de l’aide.
Pendant ce temps :
les soldes de cartes augmentent;
les marges se remplissent;
les paiements deviennent plus difficiles;
des retards peuvent apparaître;
la cote de crédit peut diminuer;
la capacité d’emprunt se détériore.
Et paradoxalement, plus le besoin de refinancer devient urgent, moins certaines options de financement peuvent être disponibles. Un propriétaire qui possède encore une bonne cote de crédit, suffisamment d’équité et un dossier relativement stable peut généralement avoir accès à davantage de solutions et comparer les conditions de plusieurs prêteurs.
À l’inverse, lorsque le dossier se détériore, les choix peuvent rapidement se réduire. Il peut alors devenir nécessaire de se tourner vers un seul prêteur disponible, peu importe ses conditions, plutôt que de pouvoir choisir la solution la plus avantageuse. C’est souvent ce qui fait la différence entre avoir plusieurs options de prêteurs et être obligé d’accepter la seule solution encore accessible.
Attendre plusieurs mois supplémentaires peut parfois transformer un dossier admissible auprès d’un prêteur traditionnel en dossier nécessitant du financement alternatif, avec moins de choix et des conditions potentiellement plus coûteuses.
Si vous voyez que votre endettement augmente continuellement malgré vos paiements, il peut donc être préférable d’analyser les options avant d’être en situation de crise.
Peut-on refinancer avec un mauvais crédit?
Une cote de crédit plus faible, des retards de paiement ou un niveau d’endettement élevé ne rendent pas automatiquement un refinancement impossible.
Dans certaines situations, il est même possible d’utiliser l’équité d’une propriété pour rembourser une proposition de consommateur toujours active. Cependant, plus le dossier présente de difficultés, plus les options peuvent être limitées.
Nous devons notamment analyser :
la valeur de la propriété;
l’équité disponible;
les revenus;
le niveau d’endettement;
la cote de crédit;
l’historique des paiements;
les retards récents;
les raisons ayant mené aux difficultés financières.
Un dossier qui ne répond plus aux critères d’une banque traditionnelle peut souvent être financé auprès d’un prêteur alternatif.
Ce type de financement est généralement plus coûteux qu’un prêt bancaire, mais il peut constituer une excellente solution temporaire lorsque la situation doit être régularisée rapidement. Il peut notamment permettre de consolider les dettes, de rembourser une proposition de consommateur, d’éviter que les difficultés financières s’aggravent ou de rétablir progressivement le dossier de crédit.
L’objectif n’est pas nécessairement de demeurer auprès d’un prêteur alternatif à long terme. Dans plusieurs situations, le financement est prévu pour une période d’environ un à deux ans, le temps de stabiliser les finances, d’améliorer la cote de crédit, de réduire l’endettement et de rétablir un historique de paiements satisfaisant.
Lorsque la situation le permet, nous pouvons ensuite accompagner le client dans une nouvelle demande auprès d’un prêteur bancaire afin de revenir vers un financement traditionnel, généralement à un coût plus avantageux. Le prêteur alternatif peut donc servir de pont temporaire vers une situation financière plus stable, plutôt que de représenter une solution permanente.
Faut-il consolider toutes ses dettes?
Non. Il n’est pas toujours avantageux d’intégrer toutes vos dettes à votre hypothèque. Par exemple, un prêt à faible taux d’intérêt dont le remboursement est déjà bien avancé pourrait coûter plus cher s’il était refinancé sur une période de 25 ou 30 ans.
Avant de consolider une dette, il faut comparer :
son taux d’intérêt actuel;
son paiement mensuel;
le solde restant;
la durée restante;
le taux du nouveau financement;
son impact sur votre qualification;
le coût total à long terme.
Dans certains dossiers, il peut donc être préférable de consolider certaines dettes tout en laissant les autres à l’extérieur du refinancement.
Jusqu’à combien peut-on refinancer une propriété?
Dans un refinancement hypothécaire conventionnel, le financement peut généralement atteindre jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété.
Une propriété de 600 000 $ pourrait donc généralement supporter jusqu’à 480 000 $ de financement total, sous réserve de la qualification.
Il existe toutefois certaines exceptions très spécifiques. Dans certaines situations de séparation conjugale, par exemple, des programmes peuvent permettre de financer jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété lorsqu’un des conjoints souhaite racheter la part de l’autre et conserver la résidence.
Il ne s’agit pas d’un refinancement conventionnel à 95 %, mais plutôt d’une exception comportant ses propres critères d’admissibilité. Pour une consolidation de dettes traditionnelle, la limite de 80 % demeure généralement la référence.
Faut-il attendre le renouvellement pour consolider ses dettes?
Pas nécessairement. Refinancer avant l’échéance de votre terme peut entraîner une pénalité hypothécaire. Il faut toutefois comparer cette pénalité avec le coût de continuer à supporter les dettes actuelles pendant plusieurs mois.
Si vous payez des taux élevés sur plusieurs cartes et marges, attendre uniquement pour éviter une pénalité peut parfois coûter davantage que de restructurer immédiatement. Et si l’endettement continue d’augmenter pendant cette période, votre dossier pourrait également être plus difficile à financer plus tard.
Nous comparons donc le coût de refinancer maintenant avec le coût financier et le risque d’attendre.
Une consolidation peut-elle augmenter votre capacité d’emprunt?
Oui, dans certaines situations. La capacité d’emprunt dépend notamment des paiements mensuels associés à vos différentes dettes.
Une personne avec un bon revenu peut avoir une capacité hypothécaire limitée simplement parce qu’elle supporte plusieurs paiements importants sur des cartes, marges, prêts ou véhicules. En consolidant ces dettes dans un financement hypothécaire, il est possible de réduire les obligations mensuelles utilisées dans la qualification. On peut également ajuster la période d’amortissement afin de diminuer davantage l’impact du nouveau paiement hypothécaire sur le dossier.
Cependant, la façon dont les dettes sont remboursées et la structure du nouveau financement sont importantes.
Un remboursement partiel d’une carte de crédit peut avoir un impact différent d’un remboursement partiel d’un prêt automobile. De la même façon, un amortissement plus long peut réduire le paiement mensuel et améliorer la capacité d’emprunt, même si la dette est alors remboursée sur une plus longue période.
La consolidation peut donc parfois être utilisée non seulement pour réduire les paiements mensuels, mais également pour restructurer un dossier en vue d’un futur projet immobilier.
L’objectif est de rembourser les dettes tout en structurant l’hypothèque de façon à limiter son impact sur votre capacité d’emprunt.
FAQ
Puis-je consolider mes cartes de crédit dans mon hypothèque?
Oui. Si vous avez suffisamment d’équité dans votre propriété et êtes admissible au financement, des soldes de cartes de crédit peuvent être remboursés dans le cadre d’un refinancement hypothécaire.
Puis-je consolider une marge de crédit?
Oui. Une marge personnelle peut être remboursée avec le refinancement. Certains prêteurs peuvent toutefois exiger que la marge soit ensuite fermée.
Dois-je rembourser complètement mon prêt automobile?
Si l’objectif est d’éliminer le paiement automobile de votre qualification hypothécaire, un remboursement complet est généralement nécessaire. Un remboursement partiel ne modifie pas nécessairement le paiement mensuel prévu au contrat.
Jusqu’à combien puis-je refinancer ma propriété?
Dans un refinancement conventionnel, le financement total peut généralement atteindre jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, sous réserve de votre qualification et des critères du prêteur.
Une consolidation de dettes va-t-elle améliorer ma cote de crédit?
Possiblement. Le remboursement de soldes élevés peut éventuellement améliorer certains éléments de votre dossier de crédit, notamment votre niveau d’utilisation du crédit. L’amélioration n’est toutefois ni immédiate ni garantie. Votre historique de paiement, vos nouvelles demandes de crédit et votre utilisation future des comptes demeurent également importants.
Puis-je refinancer si j’ai des retards de paiement?
Possiblement. Des retards récents peuvent limiter le nombre de prêteurs disponibles, mais l’ensemble du dossier doit être analysé avant de déterminer les options.
Peut-on refinancer pour payer une proposition de consommateur?
Dans certaines situations, oui. L’équité d’une propriété peut parfois être utilisée pour rembourser une proposition de consommateur active. Le financement nécessaire dépendra notamment de l’équité, des revenus, du crédit et de l’ensemble du dossier. Toutefois, s’il y a eu deux propositions au consommateur, il n’est plus possible de financer.
Est-ce que je devrais attendre mon renouvellement?
Pas nécessairement. Une pénalité peut s’appliquer si vous refinancez avant l’échéance, mais il faut la comparer aux intérêts payés sur vos dettes actuelles et au risque que votre situation financière se détériore en attendant.
Est-ce que consolider mes dettes réduit mon endettement?
Pas immédiatement. Une consolidation déplace généralement les dettes vers le financement hypothécaire. Elle peut réduire le taux et les paiements mensuels, mais le capital doit toujours être remboursé. On ne fait que déplacer la dette.
Est-ce une bonne idée de consolider toutes mes dettes?
Pas toujours. Certaines dettes à faible taux ou presque entièrement remboursées peuvent être plus avantageuses à conserver séparément. Chaque dette devrait être analysée individuellement.
Vos dettes commencent à devenir difficiles à gérer?
Plus vous analysez la situation tôt, plus vous risquez d’avoir d’options disponibles.
Nous pouvons regarder votre hypothèque, la valeur de votre propriété, vos dettes, vos paiements et votre crédit afin de déterminer si une consolidation peut réellement améliorer votre situation.
L’objectif n’est pas simplement de déplacer vos dettes vers votre hypothèque, mais de mettre en place une structure qui vous permet de retrouver une situation financière plus saine.