MAPAL : comment accélérer la Manœuvre Smith
La mise à part de l’argent locative, souvent appelée MAPAL, est généralement présentée comme une stratégie distincte de la Manœuvre Smith.
En pratique, elle peut plutôt être considérée comme un accélérateur de la Manœuvre Smith, particulièrement intéressant pour les propriétaires d’immeubles locatifs.
Le principe est simple : au lieu d’utiliser directement vos revenus locatifs et vos liquidités pour payer certaines dépenses de vos immeubles, vous faites d’abord transiter ces sommes par votre hypothèque personnelle. Les dépenses locatives sont ensuite financées séparément par emprunt.
Vous ne créez donc pas nécessairement une nouvelle dépense. Vous modifiez le chemin emprunté par l’argent afin d’accélérer la conversion de votre dette personnelle en dette liée à une activité génératrice de revenus.
Notre équipe peut vous accompagner dans la mise en place de la structure hypothécaire nécessaire à cette stratégie.
Qu’est-ce que la MAPAL?
La MAPAL signifie mise à part de l’argent locative. Elle consiste à séparer les flux financiers personnels des sommes empruntées utilisées pour une activité génératrice de revenus.
Pour un propriétaire d’immeuble locatif, la stratégie peut notamment permettre de diriger les revenus locatifs et certaines liquidités vers le remboursement de l’hypothèque personnelle, puis d’utiliser une marge de crédit distincte pour payer certaines dépenses admissibles liées aux immeubles.
Le résultat est une conversion progressive de la dette : la dette personnelle non déductible diminue pendant que la dette associée à une activité génératrice de revenus augmente.
Lorsque l’utilisation des fonds empruntés et les autres conditions fiscales sont admissibles, les intérêts associés à cette nouvelle dette peuvent être déductibles.
La MAPAL peut ainsi être utilisée comme un accélérateur de conversion de dette dans une stratégie de Manœuvre Smith.
Le principe : faire transiter l’argent par votre hypothèque
Prenons un propriétaire qui possède une résidence principale et un immeuble locatif.
Chaque mois, l’immeuble génère des revenus, mais entraîne également des dépenses.
Sans MAPAL, le chemin de l’argent ressemble généralement à ceci :
Revenus locatifs → Paiement des dépenses de l’immeuble → Surplus disponible
Avec la MAPAL, on réorganise les flux :
Revenus locatifs et liquidités disponibles → Remboursement de l’hypothèque personnelle → Réemprunt sur une marge dédiée →Paiement des dépenses locatives admissibles
Les dépenses de l’immeuble existaient déjà.
La différence est que l’argent utilisé pour les supporter transite maintenant par la dette personnelle avant d’être réemprunté pour une utilisation liée à l’activité locative.
C’est ce passage supplémentaire qui permet d’accélérer la conversion de la dette.
Exemple simple de MAPAL
Supposons que votre immeuble génère :
Revenus locatifs de 4 000 $ / mois et que vous avez des dépenses locatives admissibles de 2 500 $ / mois
Sans MAPAL
Les 4 000 $ de revenus arrivent dans votre compte.
Vous utilisez 2 500 $ pour payer les dépenses de l’immeuble.
Il reste donc: 1 500 $ de liquidités
Avec la MAPAL
Les 4 000 $ de revenus peuvent plutôt être dirigés vers votre hypothèque personnelle.
Les 2 500 $ de dépenses locatives admissibles sont ensuite payées à partir d’une marge dédiée à l’immeuble.
Vous avez donc fait transiter 2 500 $ supplémentaires par votre hypothèque personnelle avant de les réemprunter pour payer les dépenses de l’immeuble.
Sur 12 mois : 2 500 $ × 12 = 30 000 $
C’est jusqu’à 30 000 $ de flux supplémentaires qui ont pu transiter par la dette personnelle dans cet exemple.
La MAPAL peut donc considérablement augmenter la vitesse de conversion par rapport à une Manœuvre Smith utilisant uniquement le capital remboursé par les paiements hypothécaires réguliers.
Mythe : « La MAPAL ne fonctionne pas si mon immeuble est déficitaire »
C’est une objection fréquente. On pourrait penser qu’un immeuble doit absolument générer un surplus de liquidités pour pouvoir utiliser la MAPAL. Ce n’est pas nécessairement le cas.
Prenons un immeuble qui génère 3 000 $ de revenus locatifs par mois mais qui nécessite 3 300 $ de dépenses par mois.
L’immeuble présente donc un déficit de trésorerie de 300 $ par mois.
Avant la MAPAL
Le propriétaire reçoit ses 3 000 $ de loyers et doit déjà ajouter 300 $ de ses propres liquidités pour couvrir les 3 300 $ nécessaires.
Cette sortie de 300 $ existe indépendamment de la MAPAL.
Avec la MAPAL
Le propriétaire peut plutôt diriger 3 000 $ de revenus locatifs + 300 $ qu’il devait déjà injecter vers son hypothèque personnelle.
Il peut ensuite réemprunter les sommes nécessaires à partir de la marge dédiée pour payer les dépenses locatives admissibles.
Le déficit de 300 $ n’a pas disparu. La MAPAL n’a pas rendu l’immeuble rentable.
Le propriétaire injecte toujours le même montant qu’avant. La différence est que cette somme transite d’abord par l’hypothèque personnelle avant que les fonds nécessaires aux dépenses locatives soient empruntés.
Autrement dit, si vous étiez capable de supporter le déficit de 300 $ avant la MAPAL, la stratégie ne crée pas automatiquement un nouveau déficit de 300 $.
Elle modifie principalement le chemin emprunté par les liquidités afin de rembourser le plus rapidement possible la dette non déductible.
Pourquoi la MAPAL accélère-t-elle la Manœuvre Smith?
Dans une Manœuvre Smith traditionnelle, la conversion de la dette se produit principalement lorsque vous remboursez du capital sur votre hypothèque personnelle. Une partie du crédit devient alors disponible sur une structure hypothécaire réavançable et peut être réempruntée pour investir. La MAPAL ajoute un deuxième moteur de conversion.
Moteur 1 — Remboursement hypothécaire
Vous effectuez votre paiement hypothécaire régulier. Une partie rembourse du capital. Cette portion peut progressivement devenir disponible pour investir selon la structure utilisée.
Moteur 2 — MAPAL
Les revenus locatifs et les liquidités qui auraient normalement servi directement aux dépenses de vos immeubles transitent plutôt par l’hypothèque personnelle. Les dépenses locatives admissibles sont ensuite financées séparément. Vous augmentez ainsi le montant qui peut être appliqué contre la dette personnelle, sans nécessairement augmenter les liquidités que vous consacriez déjà à vos propriétés.
Les deux mécanismes peuvent fonctionner simultanément.
C’est pourquoi nous considérons la MAPAL non pas comme une stratégie concurrente à la Manœuvre Smith, mais plutôt comme l’un des accélérateurs pouvant être intégrés à une stratégie Smith plus avancée.
Manœuvre Smith + MAPAL : deux sources de conversion
Prenons une hypothèque personnelle sur laquelle vos paiements permettent de rembourser 1 500 $ de capital par mois. Votre Manœuvre Smith permet donc déjà de convertir progressivement cette portion de votre dette.
Supposons maintenant que vous possédez également un immeuble locatif qui génère 2 500 $ de revenus locatifs par mois. Ces revenus étaient auparavant utilisés directement pour payer les dépenses de l’immeuble.
En appliquant une MAPAL, les 2 500 $ de revenus locatifs peuvent plutôt transiter par l’hypothèque personnelle. Les dépenses admissibles de l’immeuble sont ensuite payées à partir d’une marge de crédit dédiée.
Votre potentiel de conversion mensuel n’est donc plus uniquement lié aux 1 500 $ de capital remboursé mais également aux 2 500 $ de revenus locatifs redirigés grâce à la MAPAL.
Dans cet exemple simplifié, jusqu’à 4 000 $ par mois de flux peuvent ainsi contribuer aux mécanismes de conversion, plutôt que seulement 1 500 $.
La vitesse de conversion peut donc être considérablement différente pour un propriétaire d’immeubles locatifs qui intègre une MAPAL à sa stratégie de Manœuvre Smith.
Quelles dépenses peuvent être utilisées dans une MAPAL?
Les dépenses utilisées dans la stratégie doivent être liées à l’activité génératrice de revenus et leur traitement fiscal doit être correctement établi. Pour un immeuble locatif, on peut notamment retrouver certaines dépenses comme :
taxes municipales et scolaires;
assurances;
entretien et réparations;
frais de gestion;
certains frais professionnels;
services publics assumés par le propriétaire;
intérêts et certains frais financiers;
autres dépenses courantes liées à l’exploitation de l’immeuble.
Il faut toutefois distinguer les dépenses courantes des dépenses en capital, puisque leur traitement fiscal peut être différent.
Une rénovation importante qui améliore durablement une propriété, par exemple, n’est pas nécessairement traitée de la même façon qu’une dépense d’entretien récurrente. La sélection des dépenses utilisées dans la stratégie devrait donc être validée avec votre comptable ou fiscaliste.
Est-ce que la marge doit être garantie par l’immeuble locatif?
Non. Dans le cadre de la MAPAL, la marge de crédit est garantie par votre résidence principale. Les revenus locatifs et les liquidités disponibles servent d’abord à rembourser l’hypothèque de votre résidence principale, puis les dépenses liées à l’immeuble locatif peuvent être financées à partir de cette marge.
Un principe important à comprendre est que la déductibilité des intérêts ne dépend pas simplement de la propriété utilisée comme garantie. Ce qui importe notamment est l’utilisation réelle des sommes empruntées.
Une marge garantie par votre résidence principale peut donc, dans certaines circonstances, servir à financer des dépenses liées à une activité génératrice de revenus, comme l’exploitation d’un immeuble locatif. À l’inverse, emprunter davantage sur un immeuble locatif pour utiliser l’argent à des fins personnelles ne rend pas automatiquement les intérêts déductibles.
Il faut pouvoir établir clairement le lien entre : la somme empruntée → son utilisation pour l’activité locative → l’objectif de générer un revenu.
C’est pourquoi la structure et la traçabilité des fonds sont essentielles.
La traçabilité des fonds est essentielle
Une MAPAL doit être structurée de façon à pouvoir démontrer clairement où va l’argent emprunté.
Il est généralement préférable d’éviter de mélanger dans une même marge :
dépenses personnelles;
dépenses de résidence principale;
dépenses d’immeubles locatifs;
investissements;
autres projets sans lien entre eux.
Le fait de séparer les utilisations du crédit permet de faciliter la traçabilité des fonds et de réduire le risque de contamination entre différentes utilisations. Lorsqu’une même marge sert à plusieurs fins, il peut devenir plus difficile de démontrer quelle portion de la dette est liée à une activité génératrice de revenus et quelle portion correspond à une utilisation personnelle ou à un autre projet.
Une structure claire peut notamment prévoir :
Une marge ou un segment dédié
Les sommes empruntées pour les dépenses locatives sont séparées des autres utilisations du crédit. Un segment distinct permet de suivre plus facilement le solde, les intérêts et les remboursements associés à une utilisation précise.
Un compte bancaire distinct
Les transactions liées à l’immeuble sont plus faciles à identifier et à documenter lorsqu’elles transitent par un compte séparé. Il est préférable d’éviter d’y mélanger des dépenses personnelles ou des sommes liées à d’autres propriétés.
Une bonne conservation des documents
Factures, relevés bancaires, contrats et preuves de paiement permettent de retracer l’utilisation des fonds et de démontrer le lien entre les sommes empruntées et les dépenses engagées.
Plusieurs segments pour plusieurs projets
Un investisseur possédant plusieurs propriétés pourrait, lorsque le produit hypothécaire le permet, utiliser différents segments ou différentes marges pour chaque immeuble ou chaque projet.
Par exemple :
Segment A → Duplex
Segment B → Triplex
Segment C → Placements
Segment D → Utilisation personnelle
Cette séparation permet de limiter la contamination entre les différentes utilisations du crédit et de démontrer plus clairement quelle dette correspond à quelle utilisation.
L’objectif n’est pas seulement de séparer les comptes sur papier. Il faut également maintenir une discipline constante dans l’utilisation de chaque segment et éviter d’utiliser un segment dédié à une propriété pour payer des dépenses personnelles ou des dépenses liées à un autre projet.
Pour qui la MAPAL peut-elle être intéressante?
La stratégie peut notamment être pertinente pour un propriétaire qui :
possède une résidence principale avec une dette personnelle;
détient un ou plusieurs immeubles locatifs;
engage régulièrement des dépenses liées à ces immeubles;
possède suffisamment d’équité pour mettre en place une structure appropriée;
souhaite accélérer une Manœuvre Smith;
est suffisamment discipliné pour maintenir une séparation rigoureuse des transactions;
travaille avec un comptable ou fiscaliste capable de valider le traitement fiscal.
Plus le portefeuille immobilier génère de flux financiers, plus le potentiel d’accélération de la conversion de dette peut devenir important. La stratégie ne convient toutefois pas automatiquement à tous les propriétaires.
Quels sont les risques et les limites de la MAPAL?
La MAPAL ne fait pas disparaître la dette. Elle vise principalement à modifier progressivement sa composition. Pendant que la dette personnelle diminue, le solde de la marge utilisée pour les dépenses locatives peut augmenter.
Il faut donc notamment considérer :
le taux d’intérêt de la marge;
une éventuelle hausse des taux;
la capacité à supporter les paiements;
l’endettement total;
les variations des revenus locatifs;
les dépenses imprévues;
la discipline nécessaire pour respecter la structure;
la qualité de la tenue de livres;
le traitement fiscal des sommes empruntées.
Un immeuble déficitaire demeure également déficitaire après la mise en place de la stratégie. La MAPAL réorganise les flux financiers; elle ne corrige pas les fondamentaux économiques d’un mauvais investissement.
Quel impact sur votre capacité d’emprunt?
Si vous prévoyez acheter d’autres propriétés, la mise en place d’une MAPAL devrait également être analysée en fonction de votre capacité d’emprunt future.
La stratégie réduit progressivement votre dette personnelle, mais augmente parallèlement le solde de la marge utilisée pour financer les dépenses locatives. Lors d’une prochaine demande de financement, le prêteur tiendra compte de l’ensemble de vos dettes, de vos revenus et des revenus générés par vos immeubles.
Avant de mettre en place la stratégie, il peut donc être pertinent d’analyser non seulement son fonctionnement actuel, mais également son impact sur vos prochains projets d’acquisition.
FAQ
Que veut dire MAPAL?
MAPAL signifie mise à part de l’argent locative. La stratégie consiste à séparer et réorganiser certains flux financiers afin de diriger davantage de liquidités vers une dette personnelle, puis d’utiliser des sommes empruntées pour certaines dépenses liées à une activité génératrice de revenus.
Est-ce que la MAPAL fait partie de la Manœuvre Smith?
Elle peut être intégrée à une Manœuvre Smith comme accélérateur de conversion de dette. La Manœuvre Smith classique utilise notamment le capital remboursé sur l’hypothèque, tandis que la MAPAL permet d’ajouter certains flux liés aux activités génératrices de revenus.
Est-ce que la MAPAL fonctionne avec un immeuble déficitaire?
Un déficit de trésorerie n’empêche pas automatiquement la mécanique. Si vous deviez déjà injecter des liquidités pour couvrir le déficit avant la MAPAL, ces mêmes liquidités peuvent potentiellement transiter par l’hypothèque personnelle avant que les dépenses admissibles soient financées par la structure dédiée. La stratégie ne fait toutefois pas disparaître le déficit de l’immeuble.
Est-ce que les intérêts deviennent automatiquement déductibles?
Non. Le simple fait d’emprunter sur une marge hypothécaire ou de faire transiter de l’argent par une hypothèque ne rend pas automatiquement les intérêts déductibles. L’utilisation réelle des sommes empruntées et les autres conditions fiscales applicables doivent être respectées.
La marge doit-elle être sur mon immeuble locatif?
Non. Dans une MAPAL, nous utilisons la marge de crédit sur la résidence principale. La propriété utilisée comme garantie et l’utilisation de l’argent emprunté sont deux choses différentes.
Puis-je utiliser la même marge pour plusieurs immeubles?
Oui, une MAPAL peut potentiellement être structurée avec plusieurs immeubles locatifs. Toutefois, plus le nombre de propriétés augmente, plus la séparation des flux et la traçabilité des fonds deviennent importantes.
Selon la structure retenue, il peut être préférable d’utiliser plusieurs tranches ou segments de marge, afin d’associer clairement chaque portion du crédit à un immeuble ou à une utilisation précise.
Est-ce que la MAPAL réduit mon endettement total?
Pas nécessairement. Elle vise principalement à réduire plus rapidement la dette personnelle tout en augmentant progressivement une dette liée à une activité génératrice de revenus. L’endettement total doit donc continuer d’être surveillé.
Pouvez-vous accélérer votre Manœuvre Smith avec une MAPAL?
Si vous possédez une résidence principale et un ou plusieurs immeubles locatifs, vos flux financiers existants pourraient permettre d’accélérer la conversion de votre dette personnelle.
Nous pouvons analyser :
vos hypothèques actuelles;
l’équité disponible;
vos marges de crédit;
les propriétés locatives détenues;
la structure de vos différents prêts;
les produits réavançables disponibles.
L’objectif est de déterminer quelle structure hypothécaire pourrait permettre d’intégrer une MAPAL à votre stratégie de Manœuvre Smith.