Combien pouvez-vous emprunter pour acheter une propriété?
Votre salaire ne détermine pas à lui seul combien vous pouvez emprunter.
Vos dettes, votre mise de fonds, les taxes de la propriété, les frais de copropriété et les règles de qualification hypothécaire ont tous un impact sur votre capacité d’achat.
Nous analysons l’ensemble de votre situation afin de déterminer combien vous pouvez réellement emprunter et quel budget de propriété viser.
Qu’est-ce qui détermine votre capacité d’emprunt?
Les institutions financières évaluent principalement la relation entre vos revenus et vos obligations financières mensuelles. Plus vos revenus admissibles sont élevés et vos obligations faibles, plus votre capacité d’emprunt peut être importante.
Les principaux éléments considérés sont :
vos revenus admissibles;
vos paiements de voiture;
vos cartes et marges de crédit;
vos prêts et autres dettes;
les taxes de la propriété;
les frais de copropriété, s’il y a lieu;
les coûts de chauffage;
le taux utilisé pour qualifier votre hypothèque.
C’est pourquoi deux personnes gagnant exactement le même salaire peuvent avoir des capacités d’achat très différentes.
Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt?
Les prêteurs utilisent principalement deux ratios pour déterminer si votre projet est financièrement admissible.
Ratio ABD
L’amortissement brut de la dette (ABD) mesure la portion de votre revenu utilisée pour payer les dépenses liées à votre propriété : paiement hypothécaire, taxes, chauffage et, lorsqu’applicable, une partie des frais de copropriété.
Ratio ATD
L’amortissement total de la dette (ATD) ajoute vos autres obligations financières : prêt automobile, cartes de crédit, marges, prêts personnels et autres dettes.
En termes simples : plus vos paiements mensuels sont élevés, moins il reste de revenu disponible pour vous qualifier pour une hypothèque.
Vos dettes peuvent avoir un impact important
Toutes les dettes n’affectent pas votre capacité d’emprunt de la même façon.
Prêt ou location automobile
Un paiement automobile mensuel élevé peut réduire considérablement votre capacité d’achat, même si le solde du prêt est relativement faible.
Cartes de crédit et marges
Les prêteurs doivent généralement considérer un paiement mensuel sur vos soldes de cartes et de marges de crédit, même lorsque votre paiement réel est différent. Les prêteurs considèrent entre 3 et 5% du solde dû.
Prêts personnels et étudiants
Les paiements associés à ces prêts sont également considérés dans le calcul de votre endettement.
Avant une préapprobation, nous pouvons analyser vos obligations et déterminer si certains ajustements pourraient améliorer votre capacité d’achat.
Même revenu, capacité d’achat différente
Prenons deux acheteurs qui gagnent chacun 100 000 $ par année.
Acheteur A
Aucun paiement automobile
Aucune dette importante
Acheteur B
Paiement automobile : 750 $/mois
Solde sur une marge de crédit
Paiement sur un prêt étudiant
Même si leurs revenus sont identiques, l’acheteur A pourrait se qualifier pour une hypothèque beaucoup plus élevée.
C’est pourquoi une estimation basée uniquement sur votre salaire peut être trompeuse. Pour connaître votre véritable capacité d’achat, nous devons regarder l’ensemble de votre portrait financier.
Pourquoi êtes-vous qualifié à un taux plus élevé que votre taux hypothécaire?
Obtenir un taux hypothécaire de 4 % ne signifie pas nécessairement que la banque utilisera 4 % pour calculer votre capacité d’emprunt. Les prêts hypothécaires soumis au test de résistance hypothécaire (stress test) doivent être qualifiés à un taux plus élevé que le taux réellement obtenu.
Ce taux est déterminé selon la règle suivante :
le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %.
Par exemple, si votre taux hypothécaire est de 4 %, le taux utilisé pour vous qualifier serait 6 % (4 % + 2 %). Si votre taux est de 5 %, le taux utilisé serait 7 % (5 % + 2 %). Et si votre taux est très bas, le minimum de 5,25 % s’applique.
L’objectif est de vérifier que vous pourriez continuer à supporter vos paiements si les taux d’intérêt augmentaient. Ce taux de qualification peut donc réduire le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Votre capacité maximale n’est pas nécessairement votre budget idéal
Une banque peut accepter de vous prêter un certain montant. Ça ne signifie pas nécessairement que vous devriez l’utiliser au complet.
Votre budget doit également tenir compte de votre style de vie, de votre épargne, des rénovations éventuelles, des dépenses familiales et de vos autres projets. Notre rôle est donc double : déterminer ce que vous pouvez emprunter et vous aider à comprendre ce que cette hypothèque représente réellement dans votre budget.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt?
Selon votre situation, plusieurs éléments peuvent améliorer votre capacité d’achat :
réduire ou rembourser certaines dettes;
diminuer un paiement automobile important;
augmenter votre mise de fonds ou obtenir un don de la famille;
ajouter un coemprunteur;
documenter correctement certains revenus;
choisir une propriété avec des coûts mensuels moins élevés.
La meilleure stratégie dépend toutefois de votre dossier. Rembourser une dette n’est pas automatiquement la meilleure décision : nous analysons d’abord l’impact réel sur votre qualification avant de déplacer votre argent.
FAQ
Quel salaire faut-il pour acheter une maison de 500 000 $?
Il n’existe pas de salaire unique. La mise de fonds, les dettes, les taxes et le taux de qualification influencent tous le montant que vous pouvez emprunter.
Est-ce qu’un prêt automobile réduit ma capacité d’emprunt?
Oui. Le paiement mensuel du véhicule est considéré dans votre niveau d’endettement et peut réduire considérablement votre capacité hypothécaire.
Est-ce qu’une carte de crédit avec un solde de 0 $ affecte ma capacité?
Généralement, une carte sans solde n’impact pas la capacité d’emprunt. Le prêteur analysera toutefois l’ensemble de vos obligations financières.
Est-ce qu’une plus grosse mise de fonds augmente ma capacité d’achat?
Elle peut augmenter le prix de propriété accessible puisqu’elle réduit le montant à financer. Cependant, votre revenu doit toujours être suffisant pour supporter l’hypothèque restante.
Une préapprobation permet-elle de connaître ma capacité exacte?
Elle permet d’établir un budget d’achat beaucoup plus précis en fonction de votre situation financière. Le financement final demeure toutefois sujet à l’approbation du prêteur et de la propriété choisie.
Je suis premier acheteur, par où commencer?
Commencez par établir votre capacité d’achat et votre mise de fonds avant de magasiner une propriété. Nous avons préparé un guide complet pour premier acheteur au Québec qui explique les principales étapes, de la préapprobation jusqu’au financement.
Combien pouvez-vous réellement acheter?
Plutôt que de vous fier à une estimation générale, nous pouvons analyser vos revenus, vos dettes et votre mise de fonds afin de déterminer votre capacité d’achat.
Vous saurez ainsi quel budget viser avant de commencer vos recherches de propriété.