Quelle mise de fonds faut-il pour acheter une propriété au Québec?
Vous n’avez pas nécessairement besoin de 20 % de mise de fonds pour devenir propriétaire.
Selon le prix de la propriété et votre situation, il est possible d’acheter avec une mise de fonds minimale débutant à 5 % du prix d’achat.
Nous vous aidons à déterminer le montant nécessaire, à choisir la meilleure façon de structurer votre mise de fonds et à valider sa provenance avant de soumettre votre financement.
Quelle est la mise de fonds minimale?
La mise de fonds minimale dépend du prix d’achat de la propriété.
Propriété de 500 000 $ ou moins
La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat.
Exemple :
Maison de 400 000 $: mise de fonds minimale de 20 000 $
Propriété entre 500 000 $ et 1,5 M$
Vous devez prévoir : 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $
Exemple : propriété de 700 000 $
500 000 $ × 5 % = 25 000 $
200 000 $ × 10 % = 20 000 $
Mise de fonds minimale : 45 000 $
Propriété de 1,5 M$ et plus
Une mise de fonds minimale de 20 % est généralement requise.
Faut-il attendre d’avoir 20 % de mise de fonds?
Pas nécessairement. Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre hypothèque doit généralement être couverte par une assurance prêt hypothécaire. Une prime d’assurance est alors ajoutée au montant financé et intégrée à vos paiements hypothécaires. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, et elle est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.
Au Canada, cette assurance est offerte par différents assureurs reconnus, notamment Sagen (anciennement Genworth), Canada Guaranty et la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement). Le choix de l’assureur est généralement effectué par le prêteur, selon le type de dossier et les critères de financement.
Avec 20 % ou plus de mise de fonds, cette assurance n’est généralement pas requise, ce qui peut réduire le coût total de votre financement.
Cependant, attendre plusieurs années pour atteindre 20 % n’est pas automatiquement la meilleure stratégie. Le prix des propriétés, votre capacité d’épargne, vos revenus et votre situation personnelle doivent aussi être considérés.
Nous comparons donc les scénarios plutôt que d’appliquer automatiquement la règle du 20 %.
Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?
Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise. La prime dépend principalement du pourcentage du prix de la propriété que vous devez financer.
Mise de fonds de 5 % à 9,99 %: Prime d’assurance : 4,00 %
Mise de fonds de 10 % à 14,99 %: Prime d’assurance : 3,10 %
Mise de fonds de 15 % à 19,99 %: Prime d’assurance : 2,80 %
Mise de fonds de 20 % et plus: Assurance généralement non requise
La prime est calculée sur le montant du prêt hypothécaire et peut généralement être ajoutée directement au financement plutôt que d’être payée comptant.
Premier acheteur : possibilité d’amortir sur 30 ans
Les premiers acheteurs admissibles peuvent obtenir une hypothèque assurée avec un amortissement allant jusqu’à 30 ans. Un amortissement plus long permet de réduire le paiement hypothécaire mensuel et peut également améliorer la capacité d’emprunt. En contrepartie, une surprime de 0,20 % s’ajoute à la prime d’assurance applicable.
Par exemple, avec une mise de fonds de 5 %, la prime de 4,00 % passe à 4,20 % avec un amortissement de 30 ans.
Le 30 ans n’est donc pas automatiquement plus avantageux. Nous pouvons comparer les scénarios de 25 et 30 ans selon votre capacité d’achat, vos paiements et vos objectifs.
D’où peut provenir votre mise de fonds?
La mise de fonds peut provenir de différentes sources selon votre situation.
Épargne personnelle
Argent accumulé dans vos comptes bancaires, placements ou autres économies.
CELIAPP
Le CELIAPP permet aux acheteurs admissibles d’épargner pour une première propriété tout en profitant d’avantages fiscaux.
REER avec le RAP
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet à un acheteur admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER pour l’achat d’une habitation admissible.
Don familial
Une partie ou la totalité de la mise de fonds peut également provenir d’un don d’un membre de la famille, lorsque les exigences du prêteur sont respectées.
Refinancement hypothécaire
Dans certains cas, la mise de fonds peut provenir d’un refinancement de votre propriété actuelle.
Cette stratégie consiste à augmenter le prêt hypothécaire sur une propriété déjà détenue afin de libérer une partie de l’équité accumulée.
Important : provenance et traçabilité des fonds
Peu importe la source, la mise de fonds doit être clairement traçable et démontrable. Les institutions financières exigent généralement de pouvoir valider la provenance des fonds sur une période d’environ 90 jours avant la transaction. Cette vérification est obligatoire afin de respecter les règles de conformité et de prévention du blanchiment d’argent ou de fonds provenant d’activités criminelles.
Concrètement, cela signifie que les fonds doivent pouvoir être retracés à partir de leur origine (épargne, transfert, liquidation de placements, don, etc.) jusqu’au compte utilisé pour l’achat.
Il est donc essentiel de ne pas déplacer ou mélanger les fonds sans documentation, et de planifier les transferts avec votre courtier ou votre institution financière avant toute transaction importante.
La mise de fonds n’est pas la seule somme à prévoir
Votre mise de fonds ne représente qu’une partie des liquidités nécessaires pour acheter une propriété.
Vous devez également prévoir certains frais liés à la transaction, par exemple :
les frais de notaire;
les droits de mutation (« taxe de bienvenue »);
l’inspection de la propriété;
certains ajustements de taxes;
les frais de déménagement;
une évaluation, lorsqu’elle est requise.
Les prêteurs peuvent également exiger que vous démontriez que vous disposez de liquidités suffisantes pour couvrir les frais de clôture. Nous tenons donc compte de l’ensemble des liquidités nécessaires, et pas seulement de la mise de fonds minimale.
Faut-il mettre toute votre épargne en mise de fonds?
Pas nécessairement. Une mise de fonds plus importante réduit le montant de votre hypothèque, mais utiliser toutes vos économies peut aussi vous laisser sans liquidités après l’achat.
Il est important de conserver un coussin de sécurité, soit une réserve d’épargne accessible pour faire face aux imprévus, aux rénovations, aux frais d’emménagement ou aux dépenses liées à votre nouvelle propriété.
Certains acheteurs vont aussi comparer le rendement potentiel de leurs placements (ex. bourse) avec le taux d’intérêt de leur hypothèque afin de décider s’il est plus avantageux de garder une partie de leur argent investi plutôt que de l’utiliser entièrement comme mise de fonds.
Un autre élément essentiel à considérer est votre budget mensuel. Même si vous êtes admissible à un montant plus élevé, il faut s’assurer que le paiement hypothécaire, les taxes, les assurances et les frais d’entretien restent confortables dans votre réalité financière.
Notre objectif est de trouver un équilibre entre votre mise de fonds, votre paiement hypothécaire, vos liquidités disponibles et votre confort financier après l’achat.
FAQ
Puis-je acheter une maison avec 5 % de mise de fonds?
Oui. Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est généralement de 5 %. Au-delà de 500 000 $, 10 % est requis sur la portion excédentaire. Avec moins de 20 % de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise.
Est-ce mieux de mettre 5 % ou 20 % de mise de fonds?
Cela dépend de votre situation. Une mise de fonds de 20 % permet généralement d’éviter l’assurance prêt hypothécaire, mais utiliser toutes vos liquidités ou retarder votre achat n’est pas nécessairement plus avantageux.
Mes parents peuvent-ils me donner ma mise de fonds?
Oui. Un don familial peut être utilisé comme mise de fonds lorsque les exigences du prêteur sont respectées. Des documents confirmant le don et la provenance des fonds peuvent être demandés.
Puis-je utiliser mon CELIAPP et mon RAP ensemble?
Oui. Un acheteur admissible peut utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat. Cette combinaison peut représenter une source importante de mise de fonds.
Dois-je avoir ma mise de fonds dans mon compte depuis 90 jours?
Pas nécessairement. Les prêteurs demandent généralement un historique permettant de retracer la provenance des fonds. Si l'argent a été transféré récemment, des documents supplémentaires peuvent être nécessaires.
Je suis premier acheteur : par où commencer?
Avant de déterminer votre mise de fonds idéale, il est important de connaître votre capacité d’achat et les programmes auxquels vous êtes admissible.
Consultez notre guide complet pour premier acheteur au Québec pour comprendre les principales étapes de votre premier achat.