Refinancement hypothécaire : utilisez l’équité de votre propriété
Votre propriété a pris de la valeur au fil des années ou votre solde hypothécaire a diminué grâce à vos paiements? Vous avez peut-être accumulé une équité importante, c’est-à-dire une portion de la valeur de votre propriété qui vous appartient réellement.
Cette équité peut parfois être utilisée pour financer un projet important, consolider des dettes à taux élevé, effectuer des rénovations, investir dans une propriété à revenus ou réorganiser votre situation financière. Le refinancement hypothécaire permet généralement de remplacer ou de modifier votre financement actuel afin d’emprunter un montant supplémentaire garanti par la valeur de votre propriété.
Toutefois, le montant accessible ne dépend pas uniquement de la valeur de votre maison. Le prêteur tiendra également compte de votre solde hypothécaire, de vos revenus, de vos dettes, de votre capacité de remboursement, de votre historique de crédit et de la valeur confirmée de la propriété.
Notre équipe analyse l’ensemble de votre situation afin de déterminer si un refinancement est pertinent, combien vous pourriez potentiellement obtenir et quelle structure répond le mieux à votre objectif. Nous comparons les solutions offertes par plusieurs institutions financières, tout en tenant compte des taux, des conditions, des pénalités de remboursement anticipé et des frais liés à la transaction.
Que vous souhaitiez réduire le coût de vos dettes, financer des travaux, accéder à des liquidités ou préparer un investissement, nous vous aidons à prendre une décision éclairée avant de modifier votre hypothèque.
Qu’est-ce qu’un refinancement hypothécaire?
Le refinancement hypothécaire consiste à modifier ou remplacer votre financement actuel afin d’emprunter davantage sur la valeur de votre propriété ou de restructurer votre dette existante.
Au Canada, il est généralement possible de financer jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété dans le cadre d’un refinancement conventionnel, sous réserve de la qualification et des critères du prêteur.
La différence entre le financement disponible et votre solde hypothécaire actuel représente l’équité qui pourrait être accessible.
Le refinancement peut être effectué auprès de votre prêteur actuel ou auprès d’une nouvelle institution financière.
Combien pouvez-vous retirer de votre propriété?
Prenons un exemple simple.
Valeur de la propriété : 800 000 $
Financement maximal à 80 % : 800 000 $ × 80 % = 640 000 $
Si votre solde hypothécaire actuel est de 450 000 $, l’équité potentiellement accessible serait :
640 000 $ – 450 000 $ = 190 000 $
Vous pourriez donc théoriquement refinancer jusqu’à 190 000 $ supplémentaires, sous réserve de votre capacité d’emprunt, de l’évaluation de la propriété et des critères du prêteur.
Avoir suffisamment d’équité ne signifie donc pas automatiquement que la totalité de cette somme pourra être empruntée.
Pourquoi refinancer son hypothèque?
Investir
Certains propriétaires utilisent l’équité de leur résidence pour financer une mise de fonds sur un immeuble locatif ou réaliser d’autres investissements.
Consolider des dettes
Des cartes de crédit, marges ou prêts personnels portent souvent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés qu’un financement garanti par une propriété.
Un refinancement peut permettre de regrouper certaines de ces dettes et de réduire les paiements mensuels.
Financer des rénovations
L’équité de votre propriété peut servir à financer une cuisine, une salle de bain, un agrandissement ou d’autres travaux importants.
Restructurer vos finances
Un refinancement peut également permettre de modifier la structure de vos dettes, d’accéder à des liquidités ou d’adapter votre financement à une nouvelle réalité financière.
Refinancer pour consolider ses dettes
La consolidation de dettes est l’une des raisons les plus fréquentes de refinancer une propriété.
Supposons que vous déteniez :
25 000 $ sur des cartes de crédit
30 000 $ sur une marge personnelle
15 000 $ sur un prêt
Vous avez donc 70 000 $ de dettes en plus de votre hypothèque.
Si votre propriété possède suffisamment d’équité et que vous êtes admissible au financement, certaines de ces dettes pourraient être intégrées au refinancement hypothécaire.
L’objectif n’est pas simplement de déplacer les dettes, mais de réduire leur coût et restructurer les paiements de façon plus efficace.
Il faut toutefois éviter de recréer les mêmes soldes après le refinancement, sans quoi l’endettement total pourrait éventuellement augmenter.
Utiliser l’équité de votre propriété pour financer des travaux
Des rénovations importantes peuvent rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars. Cuisine, salle de bain, sous-sol, toiture, agrandissement ou travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique : selon l’ampleur du projet, les coûts peuvent dépasser largement les économies disponibles.
Lorsque vous êtes propriétaire, l’équité accumulée dans votre propriété peut parfois servir à financer une partie ou la totalité des travaux. L’équité correspond généralement à la différence entre la valeur de votre propriété et le solde de vos dettes garanties par celle-ci.
Par exemple, si votre propriété vaut actuellement 700 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 400 000 $, votre équité brute est de 300 000 $. Toutefois, le montant réellement accessible dépendra de plusieurs facteurs, notamment de vos revenus, de vos dettes, de votre cote de crédit, de la valeur reconnue par le prêteur et de la limite de financement permise.
Quelles solutions peuvent être envisagées?
Selon votre situation et le type de travaux prévus, plusieurs structures de financement peuvent être analysées :
augmenter le montant de votre hypothèque actuelle, lorsque votre prêteur accepte de financer une somme additionnelle;
refinancer complètement votre propriété, afin d’intégrer les coûts des rénovations à un nouveau financement;
utiliser une marge de crédit hypothécaire, qui permet généralement d’emprunter les sommes nécessaires au fur et à mesure des travaux;
combiner une hypothèque et une marge de crédit, afin de profiter d’une portion à taux fixe et d’une portion plus flexible;
mettre en place un financement pour rénovations, lorsque les travaux sont importants et que les fonds doivent être débloqués selon l’avancement du projet;
utiliser une partie de vos liquidités et financer le solde, afin de limiter le montant emprunté et les intérêts à payer.
Une évaluation sur valeur future peut-elle aider à financer de grands travaux?
Oui. Dans certains dossiers, une évaluation sur valeur future peut permettre au prêteur d’analyser la valeur projetée de la propriété une fois les rénovations terminées.
Cette approche peut être pertinente lorsque les travaux sont importants et qu’actuellement il n’y a pas assez d’équité dans la propriété afin de refinancer de manière traditionnelle. L’évaluation tient alors compte de la propriété dans son état actuel, des travaux prévus et de la valeur estimée après leur réalisation.
Lorsque le dossier est admissible, il peut parfois être possible de faire accepter un financement pouvant atteindre jusqu’à 80 % de la valeur projetée après rénovation, sous réserve des critères du prêteur, de la qualification de l’emprunteur et de la nature des travaux.
Par exemple, si la valeur actuelle de la propriété est de 600 000 $, mais que sa valeur projetée après les travaux est évaluée à 800 000 $, le financement maximal théorique pourrait être calculé sur la valeur future : 800 000 $ × 80 % = 640 000 $
Si le solde hypothécaire actuel est de 450 000 $, il serait donc possible de retirer environ 190 000 $ en équité, avant de tenir compte des autres critères du dossier.
Ce calcul ne garantit toutefois pas l’approbation du financement. Le prêteur peut également analyser :
les plans et devis des travaux;
les soumissions des entrepreneurs;
le budget détaillé;
les permis requis;
l’expérience et les qualifications des entrepreneurs;
la capacité d’emprunt du propriétaire;
la valeur des propriétés comparables dans le secteur;
les modalités de déboursement des fonds.
Les fonds peuvent aussi être débloqués progressivement, selon l’avancement des travaux et les inspections ou évaluations exigées par le prêteur.
Quels travaux peuvent être considérés?
L’admissibilité dépend du prêteur et du projet, mais une évaluation sur valeur future peut notamment être envisagée pour :
une rénovation complète de cuisine;
la rénovation ou l’ajout d’une salle de bain;
la finition ou la transformation d’un sous-sol;
un agrandissement;
l’ajout d’un logement;
une conversion ou une amélioration majeure de la propriété;
le remplacement de la toiture, de la fondation ou des systèmes importants;
des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique;
tout autre travaux permettant d’augmenter la valeur de l’immeuble
Les travaux purement esthétiques ou très personnalisés peuvent être évalués différemment, puisque leur valeur ajoutée n’est pas toujours reconnue dollar pour dollar.
Avant de choisir une structure, il est important de comparer le coût total du financement, et pas seulement le paiement mensuel. Un paiement plus faible peut parfois résulter d’un amortissement plus long et entraîner davantage d’intérêts sur la durée du prêt.
Nous pouvons analyser votre situation, évaluer l’équité actuellement disponible, déterminer si une évaluation sur valeur future pourrait être pertinente et comparer les options de financement adaptées à votre projet de rénovation.
Refinancer pour investir
L’équité accumulée dans une propriété peut devenir une source de capital pour réaliser différents projets d’investissement. En refinançant, un propriétaire peut emprunter une partie de cette équité et utiliser les fonds pour acquérir un actif, financer une entreprise ou développer un portefeuille de placements.
Cette stratégie doit toutefois être analysée avec prudence. Le refinancement augmente généralement le montant garanti par la propriété et peut entraîner une hausse des paiements, des intérêts totaux ou de l’amortissement. L’objectif est donc de vérifier que le potentiel de rendement justifie le coût et le niveau de risque associés à la nouvelle dette.
Financer la mise de fonds d’un immeuble locatif
Certains propriétaires utilisent l’équité de leur résidence pour financer une partie de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’un immeuble locatif.
Par exemple, les fonds provenant du refinancement peuvent servir à :
compléter la mise de fonds;
payer certains frais liés à l’acquisition;
financer des travaux avant la location;
conserver une réserve de liquidités pour les imprévus.
Le prêteur analysera toutefois l’ensemble de la situation, notamment les revenus personnels, les dettes existantes, les revenus projetés de l’immeuble et la capacité à supporter les paiements. Le fait d’avoir suffisamment d’équité ne garantit donc pas automatiquement l’approbation du financement.
Financer des rénovations sur une propriété à revenus
L’équité peut également servir à améliorer une propriété locative déjà détenue. Des rénovations bien planifiées peuvent contribuer à augmenter la valeur de l’immeuble, améliorer sa qualité locative ou soutenir une hausse des revenus.
Le refinancement peut notamment être utilisé pour :
rénover des logements;
améliorer les espaces communs;
remplacer une toiture ou un système mécanique;
convertir ou réaménager certains espaces;
effectuer des travaux nécessaires avant une nouvelle location.
Il faut cependant établir un budget réaliste et comparer le coût des travaux avec les revenus ou la valeur additionnelle qu’ils pourraient générer.
Investir dans une entreprise
Un propriétaire peut aussi utiliser l’équité de sa résidence pour injecter du capital dans une entreprise existante ou démarrer un nouveau projet.
Les fonds peuvent servir à :
acheter de l’équipement;
financer des stocks;
soutenir la croissance de l’entreprise;
acquérir une participation dans une société;
couvrir les besoins de liquidités pendant une période de développement.
Cette approche comporte un risque important : la propriété personnelle peut servir de garantie à une dette utilisée pour une activité commerciale. Il est donc essentiel d’évaluer séparément la viabilité de l’entreprise, les revenus prévus et la capacité de rembourser le financement même si le projet prend plus de temps que prévu.
Construire un portefeuille de placements
L’équité d’une propriété peut également être utilisée pour investir dans un portefeuille de placements non enregistré, selon la stratégie et la tolérance au risque de l’emprunteur.
Cette approche peut donner accès à du capital sans vendre immédiatement d’autres actifs. Elle comporte toutefois un risque de levier financier : les rendements des placements ne sont pas garantis, alors que les paiements et les intérêts sur l’emprunt doivent être assumés.
Une baisse de la valeur des placements, une hausse des taux d’intérêt ou une diminution des revenus pourrait donc rendre la stratégie moins avantageuse. Le financement doit être structuré de façon à ce que les paiements demeurent soutenables, même dans un scénario moins favorable.
Les intérêts peuvent-ils être déductibles?
Lorsque l’argent emprunté est utilisé directement dans le but de générer un revenu, les intérêts peuvent, dans certaines situations, être déductibles d’impôt. La déductibilité dépend toutefois de l’utilisation réelle des fonds et des règles fiscales applicables.
Il ne suffit pas de refinancer une propriété ou de déclarer une intention d’investir. Il faut pouvoir démontrer que les sommes empruntées ont été utilisées pour une activité ou un placement admissible visant à produire un revenu.
La provenance et l’utilisation des fonds doivent donc être clairement documentées. Il est généralement préférable de conserver les documents suivants :
les relevés du refinancement;
les transferts effectués à partir des fonds empruntés;
les factures et contrats liés au projet;
les preuves d’achat des placements ou de l’immeuble;
les documents démontrant l’utilisation commerciale ou locative des sommes.
Pour les questions fiscales, il est recommandé de valider la stratégie avec un comptable ou un fiscaliste.
La Manœuvre Smith
Pour les propriétaires qui souhaitent convertir progressivement une partie de leur dette hypothécaire personnelle en dette liée à des investissements, une stratégie plus structurée comme la Manœuvre Smith peut également être envisagée.
Cette stratégie repose généralement sur le remboursement progressif de l’hypothèque personnelle et la réutilisation de la marge de crédit disponible pour effectuer des investissements admissibles. Elle exige une structure de financement appropriée, une utilisation rigoureuse des fonds et un suivi constant des transactions.
La Manœuvre Smith ne convient pas à tous les propriétaires. Elle comporte notamment des risques liés aux marchés, aux taux d’intérêt, à l’endettement et à la déductibilité fiscale. Elle devrait être évaluée avec un professionnel du financement et un conseiller fiscal avant sa mise en place.
Faut-il attendre le renouvellement pour refinancer?
Pas nécessairement.
Vous pouvez refinancer votre hypothèque avant son échéance. Cependant, mettre fin à un terme hypothécaire avant son renouvellement peut entraîner une pénalité de remboursement anticipé.
Il faut donc comparer le bénéfice du refinancement maintenant avec le coût de sortir de l’hypothèque actuelle.
Dans certains dossiers, attendre le renouvellement est plus avantageux. Dans d’autres, les économies générées, le besoin de liquidités ou la possibilité d’obtenir un taux plus avantageux peuvent justifier un refinancement avant l’échéance.
À l’occasion, cette analyse permet également de négocier ou de restructurer le financement afin de réduire le taux d’intérêt du client lorsque son taux actuel est peu attrayant. La réduction potentielle des intérêts peut alors contribuer à compenser une partie des coûts liés au changement de financement.
Nous calculons ces coûts et ces économies avant de recommander un changement de prêteur, de taux ou de structure.
Refinancement ou marge de crédit hypothécaire?
Les deux permettent d’utiliser l’équité d’une propriété, mais leur fonctionnement est différent.
Une hypothèque convient généralement mieux lorsqu’un montant important doit être emprunté et remboursé sur une longue période, avec des paiements réguliers et une structure plus prévisible. Une marge de crédit hypothécaire offre davantage de flexibilité : vous pouvez généralement emprunter, rembourser puis réutiliser les sommes disponibles. Elle peut aussi être remboursée en tout temps, sans pénalité de remboursement anticipé.
La marge hypothécaire est souvent plus adéquate lorsque vous avez besoin d’un accès flexible aux fonds ou lorsque vous prévoyez investir à plus court terme. Elle peut notamment vous permettre d’emprunter seulement les sommes nécessaires, puis de les rembourser au fur et à mesure que votre situation évolue.
Dans certains dossiers, une combinaison d’une hypothèque et d’une marge hypothécaire peut être appropriée. Le choix dépend notamment du montant nécessaire, de l’utilisation prévue des fonds, de l’horizon de placement, du taux applicable et de la façon dont vous souhaitez rembourser la dette.
Refinancement pour travailleur autonome
Être travailleur autonome ne vous empêche pas de refinancer votre propriété.
La difficulté vient plutôt de la façon dont les institutions financières déterminent votre revenu admissible.
Selon votre situation, nous pouvons notamment analyser :
vos revenus personnels déclarés;
votre historique de revenus;
les revenus de votre entreprise;
certains bénéfices non répartis dans une société;
les programmes destinés aux travailleurs autonomes.
Un propriétaire peut donc avoir beaucoup d’équité dans sa propriété sans nécessairement être admissible au montant maximal de refinancement.
Peut-on refinancer avec un mauvais crédit?
Oui, c’est parfois possible. Les options dépendent surtout de votre situation financière, de vos revenus, de vos dettes et de l’équité disponible dans votre propriété.
Une faible cote de crédit, des retards de paiement, une proposition de consommateur, une faillite ou un endettement élevé peuvent compliquer l’approbation, sans toutefois rendre le refinancement impossible.
Selon votre profil, vous pourriez vous tourner vers :
un prêteur traditionnel;
un prêteur alternatif;
un prêteur privé, généralement comme solution temporaire.
Le refinancement peut servir à consolider vos dettes, régler des arrérages ou dégager des liquidités. Toutefois, un taux plus élevé et des frais supplémentaires peuvent augmenter le coût total du financement.
Un refus de votre banque ne signifie donc pas que toutes les options sont épuisées. Une analyse de votre propriété, de vos revenus, de vos dettes et de votre historique de crédit permet de déterminer les solutions disponibles.
Quels sont les coûts d’un refinancement hypothécaire?
Selon votre situation, un refinancement peut entraîner certains coûts :
pénalité pour remboursement anticipé;
évaluation de la propriété;
frais juridiques ou de notaire;
frais liés au nouveau financement;
intérêts applicables à la nouvelle structure.
Toutefois, les prêteurs proposent différentes formules pour attirer les clients, selon le dossier, le montant du financement et le produit choisi.
Certaines offres peuvent notamment inclure :
une remise en argent;
le remboursement ou la prise en charge des frais de notaire;
le paiement de certains frais d’évaluation;
une contribution aux frais de transfert ou de refinancement;
d’autres avantages liés au financement.
Ces options ne s’appliquent pas automatiquement à tous les dossiers. Leur disponibilité dépend notamment du prêteur, du montant demandé, de la qualité du dossier, du type de propriété et des conditions du financement.
Nous comparons donc les coûts du refinancement avec les économies potentielles et les avantages offerts par les différents prêteurs afin de déterminer la solution la plus avantageuse pour votre situation.
Comment fonctionne un refinancement avec notre équipe?
Analyse de votre situation
Nous regardons votre hypothèque actuelle, vos revenus, vos dettes, la valeur estimée de votre propriété et l’objectif du refinancement.
Calcul de l’équité disponible
Nous déterminons le montant qui pourrait théoriquement être accessible selon la valeur de la propriété.
Qualification
Nous calculons ensuite le financement réellement possible selon vos revenus et les critères des prêteurs.
Comparaison des solutions
Nous comparons différentes institutions financières et différentes structures de financement.
Mise en place
Une fois la solution choisie, notre équipe coordonne le dossier jusqu’à la finalisation du nouveau financement.
FAQ
Jusqu’à combien puis-je refinancer ma maison?
Dans un refinancement hypothécaire conventionnel, le financement total peut généralement atteindre jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, sous réserve de votre qualification et des critères du prêteur.
Dois-je attendre mon renouvellement pour refinancer?
Non. Un refinancement peut être effectué pendant votre terme hypothécaire. Une pénalité peut toutefois s’appliquer, ce qui doit être considéré dans le calcul.
Puis-je refinancer pour payer mes cartes de crédit?
Oui. Si vous avez suffisamment d’équité et êtes admissible au financement, un refinancement peut permettre de consolider certaines dettes à taux plus élevé.
Puis-je utiliser mon refinancement pour acheter un immeuble locatif?
Oui. L’équité d’une résidence peut notamment servir à financer une mise de fonds sur une propriété à revenus, sous réserve de votre qualification.
Est-ce que je dois faire évaluer ma propriété?
Souvent, oui. Le prêteur doit déterminer la valeur de la propriété afin d’établir le financement maximal disponible. La méthode d’évaluation requise peut varier selon le dossier.
Puis-je refinancer si je suis travailleur autonome?
Oui. Les critères de qualification sont différent de ceux d’un salarié et plusieurs méthodes d’analyse des revenus peuvent être possibles.
Est-ce que refinancer augmente mes paiements?
Pas nécessairement. Le résultat dépend du montant emprunté, du taux, de l’amortissement et des dettes remboursées avec le refinancement. Dans une consolidation de dettes, le paiement mensuel total peut parfois diminuer même si le solde hypothécaire augmente.
Est-ce qu’un refinancement hypothécaire affecte mon amortissement?
Il peut. Selon la structure choisie, un nouveau financement peut modifier l’amortissement restant. Allonger l’amortissement réduit généralement le paiement mensuel, mais peut augmenter les intérêts payés à long terme.
Découvrez combien vous pourriez refinancer
La valeur de votre propriété n’est qu’un point de départ. Le montant réellement accessible dépend aussi de votre solde hypothécaire, de vos revenus, de vos dettes et de votre projet.
Obtenez une analyse personnalisée de votre situation et découvrez les options qui pourraient vous permettre d’utiliser l’équité de votre propriété.