CELIAPP et RAP : comment les utiliser pour acheter votre première propriété?
Le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété (RAP) sont deux outils particulièrement avantageux pour constituer la mise de fonds d’une première propriété.
Et vous n’avez pas nécessairement à choisir entre les deux : si vous êtes admissible, le CELIAPP et le RAP peuvent être utilisés ensemble pour le même achat.
Bien structurés, ils peuvent aussi permettre de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires avant votre transaction.
Nous vous aidons à intégrer ces sommes à votre stratégie de mise de fonds et à votre financement hypothécaire.
Comment fonctionne le CELIAPP?
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) permet aux acheteurs admissibles d’épargner pour leur première propriété tout en profitant d’avantages fiscaux.
Vous pouvez généralement cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $ à vie.
Le CELIAPP combine certains avantages du REER et du CELI :
les cotisations peuvent être déductibles de votre revenu imposable;
les placements peuvent croître à l’abri de l’impôt;
un retrait admissible pour l’achat d’une première propriété est non imposable.
Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à l’année suivante, ce qui permet d’accumuler de l’espace de cotisation si vous n’utilisez pas votre maximum annuel.
Contrairement au RAP, les sommes retirées du CELIAPP pour un achat admissible n’ont pas à être remboursées.
Pourquoi ouvrir un CELIAPP avant d’être prêt à acheter?
Vos droits de cotisation au CELIAPP commencent à s’accumuler seulement après l’ouverture de votre premier CELIAPP. Une partie de vos droits inutilisés peut ensuite être reportée à l’année suivante, selon les limites applicables.
Si vous pensez acheter une première propriété dans les prochaines années, il peut donc être pertinent d’ouvrir votre CELIAPP avant même de commencer activement vos recherches. Vous commencez ainsi à accumuler vos droits de cotisation pour votre futur achat.
Comment fonctionne le RAP?
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Contrairement au CELIAPP, le RAP n’est pas un compte distinct. Il permet plutôt d’utiliser une partie de l’argent déjà accumulé dans vos REER.
Le retrait admissible n’est pas imposable au moment du RAP, mais les sommes retirées doivent ensuite être remboursées progressivement dans vos REER, généralement sur une période maximale de 15 ans. Si le remboursement minimal prévu pour une année n’est pas effectué, le montant correspondant peut être ajouté à votre revenu imposable.
Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?
Oui. Si vous respectez les conditions d’admissibilité, vous pouvez effectuer un retrait admissible de votre CELIAPP et utiliser le RAP pour financer la même propriété. Une personne pourrait éventuellement disposer de : 40 000 $ dans son CELIAPP et de 60 000 $ provenant de son REER avec le RAP
Cela représente jusqu’à 100 000 $ provenant de ces deux programmes, si elle possède les sommes nécessaires et respecte les critères d’admissibilité. Pour un couple dont les deux personnes sont admissibles, les possibilités peuvent être encore plus importantes.
Une stratégie méconnue : faire transiter le RAP par le CELIAPP
Si vous êtes admissible au RAP et au CELIAPP et que vous avez encore des droits de cotisation CELIAPP disponibles, il peut être possible d’optimiser davantage votre mise de fonds.
La stratégie consiste à :
1. Retirer une somme de votre REER dans le cadre du RAP;
2. Cotiser ensuite une partie de cette somme dans votre CELIAPP, selon vos droits disponibles;
3. Profiter de la déduction fiscale associée à cette nouvelle cotisation CELIAPP;
4. Effectuer ensuite un retrait admissible du CELIAPP pour utiliser les fonds lors de l’achat.
Le retrait effectué dans le cadre du RAP n’est pas imposable lorsqu’il respecte les conditions du programme. La nouvelle cotisation au CELIAPP peut quant à elle générer une déduction fiscale supplémentaire, lorsque vous disposez des droits nécessaires. Autrement dit, l’argent destiné à votre mise de fonds peut parfois être structuré de façon à profiter davantage des outils fiscaux disponibles avant d’être utilisé pour l’achat.
Cette stratégie doit être planifiée correctement afin de respecter les conditions du RAP et du CELIAPP. Nous recommandons également de valider les conséquences fiscales avec votre comptable ou fiscaliste.
Et la règle des 90 jours?
Le moment où vous cotisez à votre REER devient important lorsque vous planifiez un retrait dans le cadre du RAP. Pour qu’une cotisation REER soit admissible au RAP, elle doit généralement être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
Concrètement, cela signifie que si vous cotisez aujourd’hui dans votre REER et que vous retirez cette somme dans le cadre du RAP dans moins de 90 jours cette cotisation récente pourrait ne pas être pleinement admissible pour le retrait RAP.
Le CELIAPP fonctionne différemment.
Une cotisation au CELIAPP peut être retirée dans le cadre d’un retrait admissible sans période minimale de 90 jours liée à la cotisation. Pour un acheteur dont la transaction approche, cela change la planification : le REER (RAP) demande d’anticiper les cotisations à l’avance toutefois le CELIAPP permet une plus grande flexibilité à court terme.
C’est pourquoi, lorsqu’un achat est imminent et que vous avez encore des droits CELIAPP disponibles, le choix du véhicule (REER vs CELIAPP) et le moment des cotisations peuvent influencer votre stratégie de mise de fonds.
Peut-on faire la même chose avec un don familial?
Oui. Un don familial destiné à votre mise de fonds peut également être utilisé de façon stratégique.
Supposons que vos parents vous donnent 20 000 $ pour l’achat de votre première propriété et qu’il vous reste 8 000 $ de droits CELIAPP disponibles. Plutôt que de conserver la totalité du don dans votre compte bancaire jusqu’à la transaction, vous pourriez cotiser 8 000 $ au CELIAPP, si vous êtes admissible. Cette cotisation pourrait générer une déduction fiscale, puis les fonds pourraient ensuite être retirés dans le cadre d’un retrait admissible pour servir à l’achat. L’argent était déjà destiné à votre mise de fonds. Le passage par le CELIAPP permet simplement de profiter des droits de cotisation disponibles avant la transaction.
La provenance du don doit toutefois demeurer entièrement traçable pour les besoins du financement hypothécaire.
CELIAPP ou RAP : lequel privilégier?
Il n’existe pas une réponse identique pour tous les acheteurs. Le CELIAPP possède un avantage important : un retrait admissible n’a pas à être remboursé, contrairement au RAP.
Le CELIAPP a toutefois un plafond plus limité, soit 8 000 $ par année jusqu’à 40 000 $ à vie, ce qui peut restreindre la vitesse à laquelle vous pouvez y accumuler une mise de fonds. Le RAP peut quant à lui être très intéressant lorsque vous avez déjà accumulé une somme importante dans vos REER.
Votre revenu imposable, vos droits de cotisation disponibles, le moment prévu de l’achat et vos autres liquidités doivent également être considérés. Dans plusieurs situations, la meilleure stratégie consiste à combiner les deux outils plutôt qu’à choisir entre eux.
Exemple : combiner CELIAPP, RAP et épargne
Prenons un premier acheteur qui dispose de :
30 000 $ dans son CELIAPP
25 000 $ disponibles dans son REER pour le RAP
15 000 $ d’épargne personnelle
Il pourrait potentiellement disposer de 70 000 $ pour sa mise de fonds.
S’il lui reste des droits CELIAPP disponibles, nous pouvons également vérifier si une partie des sommes destinées à l’achat pourrait être structurée différemment avant la transaction.
Avant de retirer ou transférer les fonds, nous vérifions la structure du financement, leur provenance et les exigences applicables au dossier. L’objectif est que votre stratégie fiscale et votre stratégie hypothécaire travaillent ensemble.
Combien devriez-vous réellement utiliser pour votre mise de fonds?
Avoir une somme importante disponible dans votre CELIAPP, vos REER et vos économies ne signifie pas nécessairement que vous devriez tout utiliser.
Votre capacité d’emprunt, vos paiements mensuels, votre coussin de sécurité et les frais liés à l’achat doivent également être considérés. Consultez notre guide sur la mise de fonds pour comprendre combien prévoir et comment déterminer le montant approprié pour votre situation.
FAQ
Combien puis-je cotiser dans un CELIAPP?
Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $ à vie. Certains droits inutilisés peuvent être reportés selon les règles applicables.
Combien puis-je retirer de mes REER avec le RAP?
Le RAP permet actuellement de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de ses REER pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible.
Puis-je utiliser mon CELIAPP et mon RAP pour la même propriété?
Oui. Si vous respectez les conditions d’admissibilité, le CELIAPP et le RAP peuvent être utilisés ensemble pour le même achat.
Dois-je laisser l’argent 90 jours dans mon CELIAPP avant de l’utiliser?
Le CELIAPP n’est pas soumis à la même règle de 90 jours applicable à certaines cotisations REER retirées dans le cadre du RAP. Les conditions du retrait admissible doivent toutefois être respectées.
Un don familial peut-il être versé dans mon CELIAPP?
Oui, si vous êtes admissible et disposez des droits de cotisation nécessaires. La cotisation pourrait alors générer une déduction fiscale avant que les fonds soient éventuellement utilisés pour votre achat. La provenance du don doit toutefois demeurer documentée.
Est-ce que mon RAP ou mon CELIAPP doit obligatoirement servir pour la mise de fonds?
Le RAP (REER) et le CELIAPP doivent être utilisés pour l’achat ou la construction d’une première propriété admissible, mais ils ne sont pas limités strictement à la mise de fonds.
Le CELIAPP et le RAP ne représentent qu’une partie de la préparation de votre achat. Votre capacité d’emprunt, votre mise de fonds et votre préapprobation doivent également être établies.
Consultez notre guide complet pour premier acheteur au Québec pour comprendre le processus étape par étape.